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根抵当権で融資を受けるには

根抵当権で融資を受けるには



抵当権は一つの融資に、一つの抵当権という組み合わせですが、

根抵当権は一度設定しておけば何度でも使えるのです。



つまり、根抵当は担保の範囲内で、

繰り返し発生する借り入れを可能にします。



借り入れが何本あっても、一つの根抵当権で、

担保することができる仕組みです。



まとめると、根抵当権では、極度額を設定して、

その金額の範囲内であれば、借り入れが何本あっても、

いちいち担保設定しなくても、それぞれの融資の担保になり、

融資が受けられるものです。



根抵当権のメリットは、ワクを設定していますので、

返済が進んでいくと、空き担保として次回の融資に、

そのまま使えるのです。



もっとも、根抵当権は一度設定してしまえば、

繰り返し利用することができるので、

銀行は根抵当権をすすんで使おうとします。



不動産投資の融資の場合、抵当権か、根抵当権かは、

そもそも、銀行の融資担当者で決めることが多く、

借り手としては、どうすることができない。



しかし、同じ銀行で繰り返しお金を借りたいのであれば、

根抵当権を選択したほうがいいのです。



ただ、別の銀行から融資を受ける場合は、例えば今回

1,500万円の融資をお願いしているところに、

2,000万円のワクを 設定したとすると、

仮に残債が1,000万円程度まで減ったとしても、

2,000万円残債があると見られるので、

評価的にはマイナスになる場合もあるのです。



なので、一つの銀行だけでなく、

 

別の銀行にもお願いするならば、

 

根抵当権ではなく抵当権の方がいいのです。



といっても、注意点は返済が進んだとしても、枠内であれば、

いくらでも融資が受けられるわけではありません。



これは、不動産担保に設定する根抵当権は、

仮に、根抵当権800万円を設定して、

800万円の融資を受けた場合、

それから、ローン返済が進み融資残高が500万円となった場合、

根抵当権設定額800万円に対し、300万円の余力があるので、

300万円融資を受けられるはずですが、しかし、

この300万円は、必ずしも融資されるとは限りません。



というのも銀行は、不動産の担保については、

その都度見直しをしているからです。



これは、時価の値下がりなどで、

担保価値が下落してしまうことがあるからです。



当初800万円の評価をしていた不動産に対して、

返済が進んで融資残高が500万円となったとしても、

その後の土地の値下がりや、建物の経年劣化などで、

銀行の担保評価額が400万円に下がってしまうと、

銀行の担保評価よりも多い融資残高になってしまいますので、

100万円は無担保融資と同じことになってしまうからです。



つまり、銀行の担保評価額以上の融資残高が、

あることになっていますので、

これ以上の融資はできないとなるわけです。



ちなみに、融資というのは、

銀行は、担保があるから融資を行うわけではなく、

あくまでも、借り手の返済能力があるかどうかで、

融資の判断を下しています。



担保があるから融資されるということはありません。



つまり、担保がいくらあっても、

返済能力がないと判断されれば融資は行われません。



担保はあくまでも、万一のための保全にすぎませんので。



銀行は当初担保になっている不動産の価値を独自に査定しています。



実際の担保設定はその評価額に対して7割程度の掛目を入れて、

融資を出します。



この掛目以下に不動産の価値が下落することも多くあるので、

銀行は根抵当権の設定額を、

そのまま担保として見ているのではないのですね。



その後の担保価値の下落によって、

不動産担保に余力がないとみられるからです。



ちなみに、住宅ローンの担保となっているマイホームの場合でも、

返済が進んで、担保余力があると銀行が判断すると、基本的に、

第二抵当として他の銀行融資の担保として使うこともできるのですね。









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