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建設協力金 抵当権 (建設協力金方式か定期借地権方式か)  

建設協力金 抵当権 (建設協力金方式か定期借地権方式か) 



建設協力金は、

例えばコンビニ店等が建設資金(建設協力金)を出して、

その資金で地主の方が店舗を建設して、

コンビニ店に賃貸(リースバック)するものです。



なので、地主は銀行ローンを組まなくても、

建物を貸すことができるわけです。



借上期間は15〜20年位が多いですが、

期間延長も可能です。



この建設協力金は当初10年間程は無利子で、

それを過ぎれば、1〜2%位の低金利になるように、

設定されますが、法律上は、債務に分類されます。



なので、銀行から借り入れを起こして、

アパートを建てるのと同じように相続税対策になると思います。



もっとも、建設協力金は受取家賃と相殺することになりますので、

リスクは、ほとんどないと言えます。



というのも、同じコンビニ店に対して建設資金という債務と、

家賃求償権という債権が同時に発生しますので、

なにか問題が出てくれば相殺すればよいからです。



一方、定期借地とは、30年とか、50年など一定期間、

土地を利用できる権利のことです。



定期借地で土地を貸すと地代は入ってきますが、

それと同時に保証金や敷金を預かったり、

権利金をもらったりできます。



権利金は返済する必要はありませんが、

保証金とか敷金は契約終了時点で、

返さなければなりません。



それまでは自由に運用できます。



そのお金を、アパートの建設資金に充当することが多く、

新築アパート投資の場合、悪くても8%以上の利回りになりますので、

他の金融資産よりも、リターンが高く投資効率がいいとなります。



建設協力金方式は土地を所有することなく、

地主名義のコンビニ店を持てるということで普及しているわけですが、

定期借地か建設協力金のどちらが有利かは、

ケースバイケースでプランに応じて変わってきますので、

両方のケースで対策を練って選択する必要があります。



一方、定期借地は、地主名義ではなくコンビニ名義で、

建物を建築するため、建物登記はコンビニ名義になります。



また、契約期間満了時点でコンビニ側は建物を解体し、

更地に戻して地主に返還しなければなりません。



また、途中解約する場合は、地主に対し違約金を、

支払わなければなりません。



ただし、土地に抵当権等の設定がある場合には、

コンビニ側はリスクがあるので借りにくいといえます。



よしんば、契約後に抵当権が設定された場合も、

借主にはリスクが生まれますので、

 

地主にペナルティーが与えられることがあります。



逆にコンビニ店側が、建設協力金を金融機関から、

融資を受ける形で建てる場合もあります。



これは、建物完成後、金融機関の抵当権が設定されるので、

リスクがあるのですね。



もっとも、抵当権設定は所有者(地主)の了承があればできますが、

コンビニが倒産したら銀行に持っていかれるので、

ややこしくなるため、地主は承認しないと思われます。



つまり、建設協力金方式は、

建物の所有者と、土地の所有者が同一人となり、

建物に抵当権設定登記をするにせよ、

土地に抵当権設定登記するにせよ

いずれの場合も土地所有者(建物所有者)の承諾がないとできないため、

地主が反対すれば建物を建てることはできないことになります。









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