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否定する人が多くいるのに、初めから一棟もの投資をする人が多いのはなぜか

否定する人がたくさんいるのに、初めから一棟もの投資をする人が多いのはなぜか

 

 

 

一見、リスクがありそうな、数億円単位のRCマンション投資を、


サラリーマンが1棟目からやる人が多いのはなぜか

 

 

一棟マンション投資は成功すれば、


大きな額のリターンもたらしてくれますが、


その分規模が大きく、修繕費も多くなり、


税額との兼ね合いが難しくなります。

 

 


先輩大家さんの中では、最初の一戸目は、


多少銀行審査で不利になっても、


小規模なものからスタートして、


賃貸経営のスキルを身に付けてから、


徐々に規模を拡大して行くというやり方をすすめる人が多い。

 

 

そういった中で、いきなり、初めから、


新築アパートや中古アパート一棟ものや、


もっと高額な重量鉄骨やRC造りから入っていく、

 

そもそも、一棟ものしかやらないという人もたくさんいるのです。

 


なぜ一棟もの投資をするのかといえば、


これは、サラリーマンが不動産投資を始める場合、


自己資金と融資の付きやすさが関係してくる。

 

 

 

例えば、築年数が15年の物件を購入する場合の融資期間は、

 

築10年のRC造りの場合、法定耐用年数47年−15年=32年


築10年の重量鉄骨の場合、法定耐用年数34年−15年=19年


築10年の木造の場合は、法定耐用年数22年−15年=7年、

 

と、いったところです。

 


これも銀行により多少の違いがあります。

 

 

短期にしかサラリーマローンを組めない物件は、

 

その分、自己資金が多く要ってきます。

 

 

サラリーマンやOLのみなさんが、


何年もかかって貯めた資金を、


小規模の物件に投入してしまうと、


次のに進めないという問題があるのです。

 

 

再び自己資金が貯まるまでしばらく不動産投資ができず、

 

物件から上がるキャッシュフローもそれほど多くなく、

 

自己資金が貯まるまで、時間が必要になってきます。

 

 

サラリーマンが不動産投資始めると言っても、

 

不動産に割ける時間もそれほど多くなく、


自己資金も数百万円位の少ない額で、


不動産投資を始めようとしている人の方が多いのですね。

 

 

 

ところが、自己資金がそれほど多くなくても、


不動産がらみでは、サラリーマンは、


融資を受けやすいということがいえる。

 

 

 

 

手間のかかる小さい物件を増やすよりも、


レバレッジを効かせて投資をするほうが、増やしやすく、


早期リタイアが実現できると考えてのことです。

 

 


つまり、数百万円の自己資金で、予算的に難しくても、

 

長期のローンでレバレッジを効かせることで、

 

一棟物件を購入できてしまう。

 

 


融資を受ける場合でも、高額の案件も少額の案件も、


銀行員の手間は同じなので、銀行担当者は、


より高額の物件に融資を出したがるという考えもあります。

 

 

銀行が採用している融資期間は、


中古の場合は法定耐用年数から、


経過年数を引いた残存期間で融資を行うところが、


多いのです。

 


なので木造の築古物件や、担保価値の低い区分所有マンションは、

 

融資が付きにくく、そんぶん自己資金が多くいってくるのです。

 

 

融資の付きにくい木造物件は、

 

お金のある人しかできない投資だと言うことになる。

 


ということは、RC一棟物に挑戦するのも理解できるのである。

 


サラリーマンの場合は給料が多くて、属性も良いと、

 

融資が受けやすい。

 


と言っても、所得税、住民税などの額も大きいため、


手取り収入が多くなるとは限りません。

 

 

 

そこで、多額の借金をしたほうが、


それに対して還付される税金の額も多くなるといえるのです。

 


すると、小さい物件で自己資金を使ってしまう投資と、


少ない資金でレバレッジを生かす投資と、


どちらが効率がよいかは一目瞭然ですね。

 


一棟全体、まとめて管理も任せますので、


本業に専念できるということも大きいでしょう。

 

 

 

 

まとめると、サラリーマンが不動産投資をする場合、


自己資金が潤沢であって、時間が充分ある人ばかりだと限りません。

 

 

 

むしろ、手取り収入も少ない中で、


不動産投資を始めようとしている人の方が多いと思います。

 

 

 

 

数百万円の自己資金では、小さい物件を購入することで、


自己資金を使ってしまって次に進めないために、

 

初めから、一棟RCマンションを、


購入しようと考える人もたくさんいます。

 

 

そのため、一棟もの投資をする大家さんが、


サラリーマンには少なからずいるという結果になっていると考えられます。

 


もっとも、一棟物にも良い物件と悪い物件がある。

 


必ずしも一棟ものに勝算があるために、


RC一棟ものが先行されているわけではないと思います。

 

 

一棟もの投資を否定する人は、


高額な一棟売りマンションの購入資金を、


銀行から新規融資を受けて始めることのリスクが大きいと考える人で、


こう考える人の方が多いのである。

 

 

それよりも、最初は自己資金で小さい物件を買って、それを足掛かりに、


次は、銀行融資を組み合わせて、買うというように、


規模を段階的に大きくして、最終的に一棟マンションに進む方が、


理にかなっていると私は思います。

 

 

一棟ものは金額も大きいため、


失敗すれば、家賃収入から返済できずに、

 

給料から持ち出しになったりします。

 

そんな時、失業や倒産などで、給与収入が断たれると、


破綻することにつながるのですね。

 

 

つまり、サラリーマン大家さんの所有する物件に、

 

丈夫なRC造りの物件が多いのは、

 

税引後のキャッシュフローの多寡よりも、

 

融資が付きやすく、長期のローンが組めることに、

 

関係していると思う。

 

 

初めから小さい物件で不動産投資に参入するのは、

 

リタイアするのに時間がかかり過ぎる、


それよりも、一棟ものから始めて、


レバレッジを使った方が、リターン大きく得られ

 

早くお金持ちになる。

 

 

しかし最初の一棟目の規模と価格が大きければ、


それが不良物件だった場合、


あるいは経験不足により優良物件として機能しなかった場合、


銀行からマイナス評価を受けてしまうことになって、

 

ハッピーリタイアへの道が大きく離れていきます。

 

 

これにより2棟目の融資額が減らされたり、

 

最悪融資を受けられなくなります。

 


物件を次々に増やしていかなければ、


たどりつけないハッピーリタイアへの道ですから、


機会損失は避けなければならないのかもしれない。

 

 

 

 

 

 

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