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資産があってもお金がない

資産があってもお金がない

 

 

 

銀行が融資審査で重視しているのは、


資産ではなくキャッシュフローです。

 


キャッシュフローとは手元に残すお金のことですが、


融資担当者が大家さんの賃貸経営の返済余力を見る時に、

 

この点を重視します。

 

 

キャッシュフローとは、家賃収入から各種経費を引いたものですが、

 

このキャッシュフローの数字が、融資の返済能力を判断する根拠にしています。

 

 

銀行の融資担当者は、融資審査の際に、


収益物件からどのくらいのキャッシュフローが得られるかを算出します。

 

 

収益物件からキャッシュフローがなくても、


給料が高いなど他の収入と合わせると問題ない場合にも、


融資を受けて物件を購入することができる時があります。

 

しかし、給料からの持ち出しになりますので、

 

2棟目の融資は受けられなくなります。

 

 

決算上は利益が出ているのに、実際の資金繰りが苦しく、


キャッシュが不足している場合は融資は受けられません。

 

いくら担保になる資産があっても、融資は受けられないときがあるのです。

 


なので、賃貸経営でさまざまなプロセスを通じて計算された、


帳簿上の利益がいくらあっても、キャッシュに基づかないと、


融資は受けられないとなる。

 

ただし現実問題として、決算上の利益というものも、


賃貸経営の成果としては非常に重要なものであって、


当然これから目を離すわけにはいきません。

 

なので、決算上の利益と手元のキャッシュとの間に、


介在するものをできるだけ少なくする必要がある。

 


このような観点からいかにして賃貸経営そのものを、


キャッシュベースでしていくかということが重要になってきます。

 

毎年、物件を買って資産が増えているのだが、


お金がないということがよくある

 

まぁ、決算で利益が出ているのに、


お金がないということもあります。

 


これは、儲けた分以上にお金をすでに使ってしまっているからであって、

 

途中で、儲かっていても、不動産を購入すれば、


それで、儲けたお金は一瞬になくなってしまいます。

 

 

真実は一つでしかなく、不動産を購入すればその地点で、

 

キャッシュフローはいっぺんに減ってしまいます。

 

 

資産は着実に増えてるのですが、肝心のお金が不足しているというのは、


キャッシュベースではなく資産ベースで経営している結果であろう。

 


大規模改修をしても、資本的支出であげれば経営は安定しますが、


お金は支払っているのに、毎年少しずつしか経費に計上できないため、

 

キャッシュフローが不足します。

 

 


しかし、資本的支出にすれば、資産が増えているわけだから、

 

税金を払わなければならないですね。

 

 

もし買った不動産のリフォーム費用が、


利益よりも多くなれば、儲けた分どころか、


それ以上のお金を、使ってしまったということになる。

 

資産があってもお金がない状態になると税金すら払えなくなるのですね。

 


ここで重要なことは、儲かったお金はどこにあるかということを、


いつも胸に呼び起さなければならない大切な問いかけです。

 

 

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