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地方の120万円の激安ワンルームは買ってもいいでしょうか

地方の120万円の激安ワンルームは買ってもいいでしょうか



地方には激安のワンルームが売りに出されることがあります。


しかし、ある程度の目利きが必要です。



昨今、地方ではワンルームマンションが余っている関係上、


バス、トイレ別であっても、入居者を探すのに苦労します。



例えば表面利回り30%だとしても、よくてワンルームの場合、


月額の賃料は4〜5万円どまりです。



にもかかわらず、給湯器やエアコンが壊れれば、


賃料の3か月分ほどの費用がかかってしまいます。



また、管理費と修繕積立金は月額1万円程度かかります。


地方の小規模マンションのリスクは、


修繕積立金が不足がちであり、


再建築は望めないかもしれません。



これは、大規模修繕の費用にも事欠く金額ぐらいしか、


管理組合に積み立てられていないことが多いのですね。



もっとも、管理組合が正常に機能していない場合があり、


そうなると、各戸の所有者とも連絡がつかなくなってきます。



管理組合がしっかりしていないと、


所有者が積み立てた大金の管理ができないリスクを含んでいます。



ワンルームの場合、金融機関からみた担保価値はゼロの場合が多く、


これを担保に次の物件を買うことは望めないとなる。



ランニングコストとして、募集時の広告費とリフォーム費用、


給湯器の故障など細々とした費用がかかってきます。


そのほか固定資産税があります。


なので、手元にはほとんど利益は、


残らないことになる可能性があるのです。



このようなことから、地方のマンションの小さい物件を、


賃貸目的で購入することは賛成できません。



購入してから固定費がかさみ、事業の体質を、


悪化させてしまうことになりかねないのですね。



小さな物件を購入するならば、


賃貸目的よりも、自力でリフォームして、


それを市場価格で転売する方がまだ可能性があります。



しかし、これは転売業者と競合する投資ですので、


本業を持っているサラリーマンが、副業でできるほど簡単でなく、


時間も費用も必要ですので、転売目的の投資スタイルは、


否定せざるを得ません。




賛成派が少ないのに、ワンルームマンション投資をしている人が多いのはなぜか



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