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不動産購入時の建物と土地の按分方法

不動産購入時の建物と土地の按分方法について詳しく

 

 

 

中古物件を購入した場合の減価償却期間の出し方は、


法令で決まっています。

 

 

 

中古資産を購入した場合、法定耐用年数の全部を


経過している物件の減価償却期間は


法定耐用年数×20%です。

 


法定耐用年数の一部を経過している中古物件の減価償却期間は


法定耐用年数−経過年数+経過年数×20%です。

 

 

 

例をあげれば、木造アパートの法定耐用年数は22年ですが、


築年数が、それを越えた古い建物、いわゆる築年数が、


23年以上の古い木造物件を買ったとしても、


税法上、4年間は減価償却ができます。


22年×0.2=4.4

 

(小数点以下切り捨て)

 


ちなみに、法定耐用年数を過ぎたRCの償却期間は、


9年になります。

 

減価償却期間 47年×20%=9.4

 

 

法定耐用年数を過ぎた木造物件は、4年で減価償却ができ、


建物の減価償却費が大きく取れるため、


節税面で優れています。

 

 

建物価格を、思い切り引き上げると、


建物の減価償却費が、大きくとれるので、


大きく節税がはかれるという特徴があります。

 

 

一般的には、建物の法定耐用年数が切れた物件、


あるいは、敷地が、借地権の物件などが、

 

減価償却が大きいため有利と言われます。

 

 

減価償却期間が過ぎた、木造物件は、


建物の価値は、ほとんどありませんが、


それでも減価償却は計上できます。

 


もちろん土地は減価償却費を計上できません。

 


したがって物件価格を、土地と建物に、


按分する必要があります。

 

 

 

土地と建物の分け方は、


大家さんが最も有利になる方法を、


考えればいいわけです。

 

 

 

しかし、この内訳は、売る側と、買う側とで、


別々の認識になります。

 

 

買う側は減価償却を大きくとるために、


建物部分を大きくしたいと考えます。

 

 

 

売る側は消費税(売主が業者の場合)がかかりますので、


建物価格をできるだけ小さくしようとします。

 

 


売買金額が決まっている以上は、


建物の金額が大きくなると、その分、


消費税で持っていかれる金額が大きくなるため、


売主は建物の価格を小さくしようとします。

 

 

 

もっとも、売る側が業者でなく個人なら非課税で、


消費税がかかりませんのでそういう策は取れませんが。

 


まぁ、不動産の売買は個人から購入する形態が最も多いと思います。

 


したがって、消費税は、勘定に入れないとすると、


例えば、1000万円の中古物件を個人の売主から、


購入した場合に、仮に建物を780万円、土地を220万円と、


いうように設定しますと、減価償却費を大きくして、


キャッシュフローを、多く作りだせます。

 

 

 

これを逆に、建物220万円、土地を780万円というふうにすれば、


減価償却費が少ないので節税面で、不利になるわけです。

 

 

土地は、減価償却しませんが、建物は減価償却します。

 

 

 

したがって、個人から中古のアパートや、


マンションを購入する場合は、


出来る限り、建物代金を多くするのがポイントです。

 

 

 


建物価格は、後から変更できませんので、


はじめに設定した金額を基に減価償却します。

 


減価償却期間が終了するまで変えることはできません。

 

 

といっても、購入時の建物と土地価格の按分方法は、


建物を多くしたほうが有利ですが、


あまりに実態とかけ離れた按分方法にすると、


税務署で否認されたり、


税務調査の際に指摘を受ける可能性があります。

 

 

 

中古物件を購入した場合、土地と建物の価格ですが、


業者が売主であれば、建物価格は消費税から逆算して、


求めることができます。

 

 

 

取得価格から建物価格を控除して、


残りが土地価格になります。

 

 

 

そして、個人が売主であれば、


土地と建物の正しい按分方法として、


まず、国税庁の相続税路線価表から、


その土地の相続税評価額を算出し、


これを0.8で除して時価換算します。

 


そして、物件の売買価格(取得価格)から、


上記のように求めた土地の時価を差し引いた価額を、


建物の価格とします。

 

 

この価格を減価償却の基礎価格とするのが一般的で、

 

これが正しいやり方だと思います。

 

 

減価償却の基礎となる取得価格は、

 

時価ではなく実際の売買により取得した価格です。

 


これは、不動産の売買代価格は、


売り手と買い手との交渉の結果、


その力関係で左右されるもので、


時価で契約されるものではないからですね。

 

 

 

減価償却というのは、実際に取得した金額を元に、


その建物の耐用年数で毎年、均等に費用化するわけですよね。

 

 

売買契約で、この不動産はいくらと、


売主と買主で合意したのなら、


その売買価格が不動産の取得価額になります。

 

 

このほか、土地と建物の按分比率で無難な方法として、


土地の価格を固定資産税の基になる固定資産税評価額を、


使う方法です。

 


これは、物件の取得価格から、


毎年役所から送られてくる固定資産課税明細書に、


記載されている土地の評価額を差し引いて、


建物の評価額とする方法です。

 

 

この方法が一番わかりやすいと思います。

 

 

 

この場合はよくわかるように、

 

確定申告時に、貸借対照表の欄外に但し書きとして、


土地価格は固定資産税評価額を採用していますと、


記入しておきましょう。

 

 

 

そのあと、物件の取得後に、リフォームを施した場合、


そのリフォーム金額を建物の取得価格に加算します。

 

 

 

リフォームでも、建物の価値をあげたり、


使用期間を延ばしたりする、


いわゆる資本的支出だと思われる支出は、


建物の取得原価にプラスして、


資産として上げることができます。

 


単なる修繕なら経費計上します。

 

 

修繕費にするか資本的支出にするか

 

 

 

ちなみに、支出したリフォーム金額が、


実際に資本的支出として判断された場合の減価償却期間は、


残存耐用年数ではなく、本体に適用されている法定耐用年数を、


つまり木造の場合は22年の期間で計算することになります。

(耐用年数の適用等に関する取扱い通達1−1−2)

 


しかし、内装工事の場合は定期的に行うとして、


その目安として仮に10年ごとに行うものとして、


減価償却期間を10年として計算することもできます。

 

 

 

一部分でも古い建物を壊して新しく建て替えた場合や、


増築は法定耐用年数、22年というわけですので、


木造アパートの大規模修繕の減価償却期間は、


22年で償却計算するといいでしょう。

 

 

大規模リフォームは何年で減価償却する(リフォーム工事の減価償却期間は何年)

 

 

 

もちろん、リフォーム支出が20万円未満であれば全て、


修繕費としてその年度の必要経費に上げることができます。

 

 

 

注意点として、物件を購入して5〜10年程度で、


買値よりも高く売却して出口を迎えるという戦略を取る場合は、


建物の減価償却の額にこだわる必要はありません。

 

 

 

建物価格は高いほど減価償却費が大きく取れるので、


保有期間中のキャッシュフローは当然多くなります。

 

 

 

しかし売却時は、

 

保有期間中に経費で上げた減価償却額の総額を、


購入価格から差し引きますので、


保有期間中に減価償却をたくさん取っている場合は、


それだけ売却益が大きくなるために、


それに対する税金も増えるわけです。

 

 

このように、売却時の簿価と時価の差が大きくなり、


税金がその分高くなるということを、


考慮しておく必要があります。

 

 

 

したがって、

 

もし売却することを視野に入れた投資なら、


購入から売却まで全体でみると、

 

減価償却の大小は、


あまり大きな違いがなくなります。

 

 

 

もっとも、売却が前提であっても、


減価償却は早期に終わらせておくに越したことはなく、


例えば、将来的に赤字で売却する場合は、


さすがに売却時の税金は発生しません。

 

 

そんなこともありうるわけで、


建物価格を高くして減価償却を多くとり、


保有期間中のキャッシュフローを多くしたほうが、


どんなケースになろうとも有利だとなります。

 

 

 

まぁ、個人で長期保有する場合は、


売却時の税率が低いため、


保有期間中の減価償却を多くして、


税金を少なくすることは理にかなっています。

 


しかし、5年以内で売却する場合は、


短期譲渡課税の区分になって、


税率が大きくなります。

 


なので、簿価と時価の差が大きくなれば、


税金で持っていかれる額が大きくなるので、


この点は要注意です。


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