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更地に一棟アパートを新築するプラン

更地に一棟アパートを新築するプランあれこれ

 


土地から購入してアパートを建てるには、


採算の合う割安な土地を手に入れることができるならば、


成功したのも同然です。

 


土地から仕入れて、更地に新築する場合は、


新築アパートでも、土地建物込みで、


8%程度の実質利回りとなるような、


アパート業者の新築プロジェクトもありますので、


そいったもので、安価に建てることができれば、

 

利回りも比較的よくなってくるのです。

 

 

 

新築で建てる場合は、物件価格は土地価格と、

 

建物建築価格の合計額です。

 

 

どういう土地がいいかと言えば、一般的に、


マンション業者が手がけない100坪に満たない土地は、


建売業者の買い取り価格か、


戸建用地としての近隣相場に照らし合わせて、


価格が決められるのです。

 

 

そこに土地の利用用途の違いに起因する相場観の違いが発生し、


住宅用地としては、近隣相場並みだが、


アパートを新築すれば利回りが高くなるという土地があるのですね。

 

 

このような土地を探せば、新築なのに利回りが高いという、


有利な投資をすることができるのです。

 


このような土地にはどのような特徴があるでしょうか。

 


一言でいえば、自宅を建てたい場所ではありませんが、

 


駅近で床面積が取れる土地だったりします。

 

 

例えば、前面道路が狭くて車の出入りに不便であったり、

 


高台に位置していて階段を何段も上る必要があったり、

 

 

幹線道路に近いために騒々しかったり、

 


このような土地は、マイホームとして利用価値が低かったり、

 

また、子供の養育環境に悪いと考え、


新婚ファミリーは好んで自宅を持ちたいとは思いません。

 

 

そういう土地は安く買えることがあります。

 

 

たとえ自宅には不敵な土地でも、一人暮らしの学生や、


若い社会人という賃借人から見ると、


新築で駅から近いという見方に変わるのです。

 

 

そのため、自宅には不敵でも新築アパートには、


適している土地というのがあるのです。

 


そういうところは、土地の仕入れが安くなるために、


比較的、利回りのいい新築アパートが建てられるのです。

 

 

 

アパート経営においては、より少ない費用で、

 


より多くの収入を得ることができればよいのですから、

 


土地から仕入れて建てる場合は、

 

土地をいかに安く仕入れることができるかです。

 

 

 

戸建ての売買が圧倒的に多い中、売主さんも、


土地を売ることに苦労しているような土地がねらい目なのです。

 

 

そこに建設費を抑えてアパートを建てると利益が得られるのです。

 

 

しかしながら、建設作業者の数が減って人手不足になっている点と、


景気回復の兆しと復興需要が重なり、


建築単価が上昇傾向にあるのも確かです。

 

 

なので、建設労働者の賃金も上昇傾向にあり、


建築資材も上昇傾向にあることも確かです。

 


なので、これからの新築は、


安価に請け負ってくれる建設会社や、


工務店の確保が重要になってきます。

 

 

安価に請け負ってくれる建設会社を探せば、

 


新築でも高い利回りを得られる可能性が高くなります。

 

 

ちなみに更地に新築アパートを建てる場合に、

 


注意しなければならない点がいくつかあります。

 

 

新築アパート建設の場合、建設会社に、


工事契約時に20%、上棟時に40%、


引き渡し時に残金決済というように分割払いをしますが、

 

金融機関が融資を出してくれるのは、

 

建物が完成した後の引き渡し時の一括払いのみです。

 

 

それでは、一度、自分で建設費用の分割払い分を、


立て替え払いしなければならなくなるのです。

 

さすがにそんなお金は持ち合わせていないと思います。

 


なので、この分割返済に対応するために、


本来の融資より先に、

 

つなぎ融資という制度を利用する必要があるのです。

 

 

そして、つなぎ資金の返済は、建物が完成したときに、

 


本来の融資を受けることにより一括返済します。

 

 

 

これは手続き上の問題であって、

 


借りる側は、初年度だけ、金利が1〜2%くらい高くなる、


つなぎ融資を受けるということになります。

 


つなぎ融資の手続きは不動産業者や、

 

建設業者がやってくれることが多い。

 


また、新築のアパートは中古と違って、


初めは賃借人がついていません。

 


しかし、返済は賃借人が入る前から始まってしまいますので、


当初の半年くらいは金融機関に交渉して利息だけの返済にしてもらって、


半年後から元利金の返済がスタートするように、


据え置き期間を設定してもらうことがいいでしょう。

 

 

いずれにしろ、当初の半年くらいは、


空室でも資金ショートしないくらいの、


資金余裕が必要ということになります。

 


もっとも、新築は人気なので、


1〜2か月位で満室になると思いますが、


それでも、余裕を持った資金計画を、

 

心がけるに越したことはありません。

 

 

 

 

 

 

 

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