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アパートとマンションのどちらが入居者が決まりやすいか

アパートとマンションの建物の構造によって、

 

入居付に差があるのでしょうか。

 

 

 

アパートとマンションのどちらが入居者が決まりやすいのかですが、

 

区分の大家は一棟大家と比べて小口客扱いされ、


不利な扱いを受けることがあったり、


大家さんの自主管理物件は客付けで、


不利な扱いをされることがあります。

 

 

しかし建物の構造によって、木造か鉄筋コンクリートのどちらが、


入居者に人気があるかということは、あまり話題にされません。

 


もっとも、木造かRCかは、私から見ると、


同じように思えますが、客付け業者の賃貸需要を考えると、


木造よりも鉄骨やRCが有利になってきます。

 

 

一方、賃貸住宅を運営する大家さんは木造が運営しやすいといいます。

 

 

RCは維持費ばかりかかって、運営するのが大変だと言います。

 

 

しかし、入居希望者からは、


木造は防音性に問題があるというイメージが強く、


人気がないのですね。

 

 

この点で、大家さんと入居者は利益は相反するのですね。

 

 

もっとも、木造にも防音に優れた建物があったり、


RCでも遮音性に劣った物件もあったりしますが、


入居希望者は一律に木造かRCかで色分けして、


木造は音が問題だと言います。

 

 

マンションは木造に比べて、


構造が丈夫だというイメージがあるため、


耐震性や耐火性の面からも、


安心できる構造のため入居者は、


住みやすいのかもしれない。

 

 


もっとも、地方物件は、ほとんどが木造であるため、


都会ほど木造を敬遠する人は少ない。

 

 

木造は古くなると、急激に賃料が下がる傾向がある。

 

 

RCもある程度までは、賃料が下落しますが、

 

一定の時点で賃料はあまり下がらなくなります。

 

 

長期保有を目指すのなら、木造は経年劣化に弱いために、


家賃下落が大きいと言えるのです。

 

 

入居者が物件を比較検討するとき、立地は別として、


建物として評価する点はどこでしょうか。

 

 

設備が良い、間取りが良い、外観がきれいなど、

 

様々な点があります。

 


間取り、外観、設備などの変更は費用をかければ、

 

それなりに対応は可能でしょう。

 

これは賃貸経営を進めていく上で総合的に検討していくことができます。

 


しかし、物件の構造によってほぼ決まってしまう部分で、


賃貸物件としての居住性に大きく影響するものに遮音性があるのです。

 

 

そこで、この遮音性と建物構造の関係について考えてみましょう。

 

遮音は、各部屋間の音を遮断する性能です。

 

外部の音の侵入は外壁の厚みによるところが大きいため、


木造で軽量のサイディング(外壁に使われる壁板)を、


使用しているものより、鉄筋コンクリートの壁で囲われた、


RC造のほうが遮音性は高くなります。

 

 

また、木造であっても、


セラミック系サイディングと吸音材、断熱材、


石膏ボードの組み合わせや外壁にALC(軽量気泡コンクリート)を、


使用するなどの工夫がされていれば、


RC造に匹敵する遮音性能を得ることもできます。

 

しかし、賃貸アパートでそこまで工夫してある物件は、


少ないのが実情です。

 

鉄骨造についても、外壁材に何が使われているかによって性能に、


差が出てしまいますので、実際の仕様を確認する必要があります。

 

内部の音、具体的には隣戸の話し声や、

 

テレビの音が聞こえてこないか、


また上の階の生活音、たとえばスリッパで歩く音、


椅子を動かす音や、どんどん、ばたばたという音などが、


伝わってくるかどうかは、その構造によって大きく左右されます。

 

 

これも基本的にはRC造が有利だとされ、


もっとも、RC造であっても上階からの、


どんどん、ばたばたという音は聞こえますし、


それが苦情問題に発展することもよくあります。

 


しかし木造に比べると総じて音の苦情は少ないようです。

 


RC造の中でも壁面で建物を支える「壁式構造」は壁が厚くなるため、


隣戸との界壁の遮音性は高いと言われています。

 

しかし、RC造でなくても界壁に一定の防音対策が、


されている場合もありますので、


RC造でないから遮音が劣っているということではありません。

 

 

建設当時の図面をみれば、


防音対策がされているかどうかがわかりますので、


入手が可能であれば依頼してみてください。

 


部屋を探す際、物件の構造に注意している人がいます。

 

木造じゃなければいいやと思ってる方も当然いるのです。

 

 


SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)

 

RC造(鉄筋コンクリート造)


鉄骨、ALC造

 

木造 の順に遮音性が劣ります。

 


建物の強度は SRC、RC、ALC、木造の順です。

 

 

よくあるパターンとして、見た目はきれいな新築マンションのようでも、


構造が鉄骨の場合がよくあります。

 

このような物件は鉄筋コンクリート造の物件と比べて家賃が安く、

 

設備面でもオートロックなどは、完備している為に、

 

図面を見てる段階では、かなりお得な物件に見えます。

 


しかし、防音面を考えると鉄筋コンクリートのお部屋と比べて、

 

やはり差があります。

 


極端に言うと、木造に近いです。

 

 

防音効果が弱いと、隣のお部屋に迷惑をかける可能性や、


逆に、隣の部屋の物音が気になる可能性もありますので、


気を使わなければいけない部分です。

 

 

防音を重視するお客さんは、コンクリートが入っている物件、


SRC造かRC造に絞って探す人が多い。

 

これを逆に考えると、もし防音効果を気にしないのであれば、


鉄骨の物件は新築で部屋も広い物件でも、


鉄筋コンクリートの物件と比べるとかなり家賃が、


安くなっています。

 

マンションであることが大事だととらえている人もいる。

 


あるいは、アパートというだけで敬遠する方も多いのも事実です。

 


木造アパートと鉄筋コンクリート造マンションの、


どちらに住みたいとあなたなら思いますか?

 


長期に渡った安定収入を実現するには、


部屋を借りる人が住みたくなるような、


鉄筋コンクリートマンションだということになります。

 

 


実は私の物件ですが、

 

今までずっとRCに住んでいたという人が、


初めて木造二階に住んだという人の感想では、


隣人の音が丸聞こえですと言ったのです。

 

 

木造の長所は賃料が安い。


短所は遮音性の問題ですね。


なので、部屋を探しているお客さんは、


木造を避ける傾向にあるのですね。

 

 

でも、私の物件に入居した人のように、

 

家賃が安い木造の方がいいと言う人もいるのですね。

 

 

 

 

 

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