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家賃設定の仕方(空室が埋まらないと家賃を下げれば決まるのでしょうか)

家賃設定の仕方(空室が埋まらないと家賃を下げれば決まるのでしょうか)

 

 

部屋を探している人は、インターネットで、


希望の地域で予算内の物件に、


どんなものがあるかを検索している人が多い。

 

 

ファミリー世帯は居住年数が長いので、


退去すると以前の家賃設定よりも、


付近の家賃相場の価格帯が下落していることが多いので、


大家さんは、相場下落を気付くのに遅れることがよくあります。

 


満室になっても常に市場の家賃相場を、


チェックしておかなければならないですね。

 


1Kは入居者の入れ替わりの期間が比較的短いので、


家賃相場の動きを察知することができる。

 


しかし、ファミリー世帯は、長期入居する傾向にある。

 

長い間満室で、久しぶりに空室になると、

 

ファミリー世帯の物件所有者が感じている家賃相場と、

 

現実が大きく違っていることがあるので注意が必要です。

 

 

空室が埋まらないと家賃を下げれば、決まると思いがちですが、


一概に言えません。

 

 

もっとも、多くの入居希望者自身も、


相場が下がっているのかあまりよくわからない人も多く、

 

以前に自分が探した家賃を基準に探すことが多いと思う。

 


なので、家賃設定があまりにも低いのも考え物です。

 

家賃設定があまりにも低いと事故物件、破産、

 

競売物件ではないかと疑われるのです。

 

 

地域相場を考慮しながら入居希望者が納得できる家賃を、


見抜かなければならない。

 

 

ところで3か月様子を見て、決まらないようなら、


家賃は周辺相場と比較して高いということです。

 


他の物件を見ていると、家賃を下げれば、決まるのになぁ


と思うこともしばしばあります。

 

 

募集条件の特典としてフリーレントを付けたり、


敷金、礼金を見直したり、


業者さんへの広告費の割り増しなども効果があります。

 

 


しかし、賃貸業においてその収益源である、


収入を最大限伸ばしていくためには、


家賃の決め方がポイントになります。

 

家賃設定など、仲介会社の営業マンや管理会社に、


任せておけばいいと考える大家さんもいるかもしれないが、


私は家賃設定は賃貸経営の根幹であると思い、


その重要性の比重は賃貸経営の中で最も高いと思う。

 

したがってその重要性を以前から訴えている。

 

家賃設定は、単に入居者を決めるため、


空室を埋めるためという営業だけの問題ではなく、


賃貸経営の死命を決する最も優先順位の高い仕事です。

 

 

借主にも満足を与える家賃で、

 

貸主にとっては一番高い家賃でなければならず、


最終的には、賃貸経営者が判断すべき、


大変重要な仕事なのだと思います。

 

 


賃貸業は長い間、売り手市場であったのだが、


不動産賃貸の業界は、新規物件も多く競争が激しいため、


初めて賃貸業に参入する大家さんにとって、


非常に厳しいと思います。

 


家賃の値下げをしても決まらなくなってきている。

 


競合物件があれば、天秤にかけられて決まらない。

 

また経年劣化で、入居者が入れ替わるたびに、

 

値段が下がっていく。

 

そうなってくると大家さんは、


入居者を入れるために、いくらでも家賃をさげていく。

 


しかしこういうことをしていれば、どうにもならないので、


私は事業というのは、家賃を安くすれば誰でも満室にできる。

 


それでは経営していると言えないと思っています。

 

 

家賃は、高すぎては入居者は得られないし、


安すぎては採算が出せません。

 

 

 

もちろん、自分が満足する家賃ではありません。

 

 

まず、入居者が喜んで下さる家賃額が前提にあって、

 

その家賃にあわさなければなりません。

 

 

しかもその値が大家さんにとっても、

 

採算が取れるものでなければなりません。

 

 

 

 

その値決めは賃貸経営と直結する重要な仕事であり、私は、


それを決めるのは大家さんの一番大事な仕事になってくると思います。

 


つまり収入を最大にするためには、


家賃と入居期間の積を最大にすればよいのである。

 

利回りを多めにして入居期間を短くして賃貸事業をするのか、


利回りを抑えて長期に入居してもらうのか、


家賃設定で経営は大きく変わってくる。

 


値決めで失敗すれば、まず後で取り返しがつかないことになる。

 

あまりにも安い値段を設定してしまい、

 

採算を出せない場合もある。

 

また強気の値段をつけすぎて、


いつまでたっても入居者が決まらず、


資金繰りに行き詰まるケースもある。

 


このように、賃貸経営において、


値決めは最終的に大家さん自らが行わなければならないほど、


重要な仕事ですね。

 

個々の家賃の設定を賃貸経営の重大問題とする考え方は、


成功している大家さんに深く浸透しており、


これが稼働率の高さ、採算管理の仕組みのあり方など、

 

賃貸業のの業績に大きな影響を与えますね。

 

 

繰り返しになりますが、賃貸経営は家賃設定がポイントで、


周辺の物件の家賃などをよく調査したうえで、


入居希望者の身になって、どの家賃だったら、


入居希望者にとって満足でき、

 

大家さんにとっても最高の家賃設定であるか、


その一点に絞り込んで考える必要があります。

 

 

 

 

 

 

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