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小さな会社を複数作る(1物件につき1法人を設立して購入する)

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小さな会社を複数作る(1物件につき1法人を設立して購入する)
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小さな会社を複数作る(1物件につき1法人を設立して購入する)

 

 

 


不動産を買い進め、収入を伸ばすことで、


賃貸業は大きくなっていきます。

 

 

大きくなると税金の額も増えていきます。

 

 


法人を複数社設立する目的は、


一つの会社を大きくしすぎないようにするためです。

 

 

基本的に一つの会社で一つの物件を所有する。

 

 

つまり物件ごとに法人を設立するということが、


有利だとなってきます。

 

 


物件ごとに会社を分けると、物件ごとの損益や、


キャッシュフローの状態がよくわかるようになります。

 

 

個人または法人でいくつも物件を所有していると、


すべてひっくるめて損益を出しますので、


どの物件の収益が大きいのか、


いわゆるどんぶり勘定となりがちで、


どの物件で損失を出ているのかが分かりにくくなるのです。

 

 

政府も、大きい利益には増税を、


小さい利益には減税をうたっています。

 


したがって、法人所得が大きくなると、


法人税の税率が高くなります。

 

 

 

これは何を意味するか、


会社を大きくすると税率がアップするため、


税金の額も大きくなってきます。

 

 

私は、頑張って会社を大きくした人には、


何らかの恩恵を与えるべきで、


増税をすべきでないと思いますが、


そうしないと、起業や事業をして利益を上げて、


もっと儲けようという人が増えてきませんし、


なにより、日本全体が元気になりません。

 

 

しかし、現実はそうではありません。

 

 

なので、それに従うしかなく、


それに対する取組として、


小さな会社を複数作ることで対処する。

 

という方法をとるのが有効です。

 

 

もとより、法人をたくさん作って所有、経営することには、


多くのメリットがあります。

 


まず法人税の税率が低くなります。

 

 

資本金1億円以下の中小法人の場合、


800万円以下の所得の法人税は15%ですが、


800万円を超える所得については25.5%になります。

 


また、法人で不動産経営をすると、


奥さんなどに役員給与や賞与を与えることで、


所得を分散することができ、その分、


累進課税である税率を低くすることができます。

 

 

さらに、役員個人の所得から給与所得控除として、


給与生活者であるサラリーマンのように一定額を、


控除することが認められています。

 


しかしこの特典も法人の所得金額が1,600万円を、


超えるとなくなってしまいます。

 


なので会社を大きくしないで、


複数に分散するといいわけです。

 

 

法人を複数所有するメリットは他にもあって、


一つの物件による損害がほかの物件にも及ぶことを、


防止することができます。

 

 

これは、一つの法人で起こったさまざまな問題は、


基本的に別の法人には及ばないことになっているからです。

 

 

また、1法人1物件ごとに法人を分けているために、


決算の負担を減少させることができます。

 


仮に、一つの会社で何百戸もの賃貸物件を所有していると、


決算期の事務処理量が膨大になりますが、


一般に、法人の決算は複雑で、


ほとんどの大家さんは、税務処理を税理士などの外部の機関に、


依頼していると思いますが、一つ一つ小さくすることで、


個人事業の白色申告のようになり、


大家自ら、税務を行うことができますし、


決算処理を小さく分散させるので、


決算報告がたやすくなり、


記帳がしやすくなるメリットがありますね。

 

 


さて、1物件につき1法人を設立して購入する大きな目的は、

 

融資が受けやすくなるということです。

 


融資にあたって、物件を買う度に法人を設立しますので、


これは、全く新しい会社が対象になるということです。

 

 

 

新設法人の場合は、まだ決算資料がないために、


審査対象は個人の属性や担保力や金融資産になったりします。

 

 

 

この新設法人の特徴を利用して、


スピード感を持って収益物件を買い進める方法が、


巷で言われている、1物件、1法人ということであり、


この方法は、それぞれの金融機関ごとに法人をつくり、


各金融機関には他の法人の存在を伏せながら、


収益物件を買い進めていくというやり方をします。

 

 

新設法人の場合、決算資料がありませんので、


購入する収益物件の担保力と、


個人の金融資産がある程度あれば、


法人の決算書や確定申告の提出をせずに、


全く新しい融資対象と見られ、


金融機関の承認も得やすくなると思われる点です。

 

 

 

ちなみに法人は、個人信用情報の外に置かれることです。

 

 

個人信用情報とは、個人の信用を表すもので、


借り入れ状況や返済状況が記載されています。

 

 

不動産投資において個人で物件購入をする限りは、


借り入れの実績はそれぞれの信用情報機関に登録されています。

 

 

 

しかし、法人で購入すると、個人の信用情報には、


記載されないのが普通です。

 

 

 

すでに法人で借り入れをして収益物件を保有しているという事実は、


これから融資を行う金融機関側からはわからないということになります。

 

 


結論から申し上げますと、

 

法人の融資状況や、不動産賃貸業の経営の内容といったものは、


まったく考慮されずに、あくまで新たな法人設立という形で、

 

融資を受けるもので、


個人金融資産と購入物件の収益力や担保力のみで、


物件を買い進めることが出来るようになります。

 

 


もっとも、1物件に1法人を設立して、


物件を購入することには問題はありません。

 


金融機関に対して、正しい情報開示をせずに、


見せかけを飾るのはいけませんが、


しかし、金融機関としても、

 

常に融資をしたいというノルマがあるからこそ、


金融機関は融資の際にわからない情報というのは、


なかったものとして稟議を通そうとします。

 

 

 

金融機関の隙を突くという方法のように見えますが、


法人を複数持っているという理由だけで借入可能額が、


大きく変わるということは通常はあり得ませんので取り越し苦労です。

 

 

しいていえば、それぞれに借入があることを、

 

伏せて相談するという行為自体が問題です。

 

 

それが発覚した場合には、

 

一気に信用を失う結果を招きますので注意が必要です。

 

 

 


最初に注意していただきたい点は、上述でも触れましたが、


一部銀行においては収益物件取得のための法人名義による借入を、


受け付けないところもあります。

 


信金などは不動産購入の融資は個人名義が基本です。

 

 

法人で購入してもまったく問題ありませんが、


大切なのは、融資の相談をする時に、最初に経営内容を明確に、


担当者へ伝えるということが銀行担当者の印象を良くします。

 

 


これは、ありのままの賃貸業の内容を公開して、


自分たちの賃貸業の利益はいくらで、


その内容を包み隠さず知ってもらうことが大事だと思います。

 

 

金融機関は大家さんは何かいい目を見ているんではないか、


利益を粉飾しているのではないかとう疑いの目で見ますので、


そのような偏見を取り除く必要があります。

 

 

実は、金融機関に対してはガラス張りで開示することによって、


金融機関に対して、大家さんの熱意が生まれると私は思います。

 

 

また融資を受けた後、その後修繕費用など、

 

どうしても融資が必要になった時は、


その都度申請しなければなりません。

 

 

銀行の融資担当者も、小さい融資であっても、


こういう所用で資金が要るので稟議書で、


認めてほしいという稟議申請がその都度必要です。

 

 

 

したがって、事業内容はすべて開示し、


我々は非常に透明な状態で経営されていますというのが必要なのです。

 

 


つまり、銀行に対して後ろめたさというものが、


自分の心の中に少しでもあると、


力がなくなるのです。

 


融資を受けるにはどうしても、

 

経営力が非常に大きな比重を占めますが、


そのためには経営者自身、

 

自分の賃貸業はガラス張りで、


公明だと言えるだけの勢いが要ったりします。

 


我々の事業は後ろめたいことはしていません、


と言い切れるところに強さが生じるし、


その公明正大さが経営者の勇気を湧き立たせるのです。

 

 

得てして経営者には、本当は、


少しぐらい隠した方が運営しやすいという思いがあります。

 


しかし、そういう思いが少しでもあると、


大家さんとしての勢いがなくなるのです。

 

 

私は、それで失う信頼感、熱意に比べれば、


銀行に対して堂々と対処できる、

 

迫力、自信、勇気といったものを持つほうが、


はるかに得策だと思います。

 


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