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キャッシュフローが赤字なのに課税される(キャッシュフローがマイナスで税金を払うお金がない)キャッシュフローが赤字なのに課税とは
なぜ、キャッシュフローが赤字なのに課税されるのか(キャッシュフローが赤字なのに税金を払わなければならない)キャッシュフローが赤字なのに課税とは

キャッシュフローが出ないのに税金を払いなさいって


キャッシュフローがマイナスで税金を払うお金がないが、


なぜ、キャッシュフローが赤字なのに課税されるのか


それは、たとえば、不動産投資には、


キャッシュフローが出ていかないのに、


経費に計上しなければならないものと、


キャッシュフローが出ていくのに、


経費に計上できないものがあるからです。



キャッシュフローの出ていかないのに、


経費に上げなければならないものは巨額の減価償却費です。



キャッシュフローの出ていくのに経費計上できないものは、


借入金元本で、これまた巨額になります。



不動産投資は、他の投資や事業と違って、


どうしても借入金返済と減価償却費が膨大になりがちで、


不動産投資の別の特徴は、借入金元本の返済が、


経費にならないことだと思います。



なので、経費計上できないキャッシュ支出よりも、


キャッシュフローの出ていかない経費の額が大きくならなければ、


不動産賃貸業は、どのみち行き詰まるのです。



この逆になってしまうと、税金が払えなくなるからです。



キャッシュがないのに課税されるために、


不動産経営はやっていけません。



つまり、借入金の元金返済よりも、減価償却の額が少なくなると、


不動産投資は失敗になる可能性が高いということです。



これなら、


不動産事業そのものを赤字にして税金を抑えるように持っていくほうが、


良いということになってくる。



ところが、不動産投資を行って、不動産を購入すると、


時間の経過とともに、元金返済の方が減価償却よりも、


大きくなっていくようにプログラムされています。



なので、大家さんは、意識して、元金返済よりも、


減価償却が大きくなるようにしなければならないのです。



返済原資は、利益+減価償却費ですが、


この金額が、返済額を下回ると、


現金預金は減少していきます。



つまり、不動産投資というビジネスは、


元金返済を減らすか、減価償却費を増やすかの、


どちらかの方法を取らなければならないわけです。



元金返済を減らすためには、繰上げ返済をするか、


返済額を少なくするリスケジュールを、


銀行に依頼するという方策を取る必要があります。



しかし、繰上げ返済はそのものは、


キャッシュ自体を減らしてしまいますし、


リスケジュールは、銀行への返済ができなくなった場合にしか、


交渉できませんし、銀行に、リスケジュールお願いすると、


銀行からの評価が悪化してしまいます。



そこで、それ以外の方法をとることになります。



減価償却を増やすということになってくるのです。



つまり、キャッシュを減らさずに経費計上することは


減価償却を増やすということになります。



これは、方法としていろいろあります。



再建築不可物件や借地権の物件を購入したり、


現金出費が少ないローンで、


償却期間の短い物件を購入することも一方です。



具体的に、一番効果的なのは修繕を行う。



現金出費の少ない小額資産を購入するなどです。



減価償却を増やすということを、


極力キャッシュを使わずに実施する。


ということになります。



建物の価値を増加させないとされる外壁塗装などの費用は、


全額経費(単年度償却)になります。



また一点30万円以内の償却資産は、


全額経費にできるという優遇策もあります。


さらに、これらのリフォームや修繕、少額資産の購入を、


自己資金ではなく、銀行、とりわけ、


日本政策金融公庫などの融資を利用して行うことにより、


自分のお金を使わずに経費計上をすることができます。



つまりお金を使うことなく、税金を少なくできるので、


キャッシュフローはよくなります。


しかし、毎年、毎年修繕を行ったり少額資産を購入することは、


難しいので、他の方法として、


法定耐用年数を経過した格安の木造の購入を、


検討するのもいいでしょう。



木造建物の法定耐用年数は短いので、


減価償却を多大に計上することができますし、


リフォームすることで、


賃貸物件として活用できる建物になります。



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