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自前リフォームについてあれこれ

 

 

 

 

 

誰でもいいと思う物件は、値段も高く、

 

購入すれば、利回りも低くなってきます。

 

 

しかし古い、日当たりの悪いなど欠点のある物件なら安く買えます。




誰も見向きもしないボロ物件を掃除とリフォームで 

 

よみがえらせる方法はいくらでもあります。





だからこのような条件の悪い物件を安く買って、

 

リフォームで価値を上げればよいと思います。

 





購入に失敗したとしても、

 

売却しようとはしないほうが良いです。

 



いっぺんにキャッシュを得ようとすれば、

 

無理な考えになってキャッシュを失いかねません。



地道に行くことです。



 
時間をかければリフォームはほとんど自前でできます。




外壁も1か月ぐらいかけて自分で塗れば、

 

塗装費用は抑えられます。

 

 

お金をかけてリフォームをしても、

 

入居者が決まる保証などどこにもありません。

 

 

キャッシュアウトを防ぐ方が大事です。

 




足場などは、リースで借りて組んでもらうだけで 

 

あとは時間をかけて自分で塗れば塗装費用の 

 

50万円は浮かすことはできます。

 

 

借りる人は厳密には素人がやったかどうかはわかりません。

 

 

こういった事は、サラリーマン大家さんよりも、

 

時間が豊富な専業大家さんの方が得意だと私は思います。

 

 


水周り関連や屋根のふき替えなど、 

 

どうしてもできないところだけを 

 

業者に頼めばよいと思います。

 


その場合でも業者のやっているリフォームを 

 

観察すれば自分の物件なので頭に入りやすく、

 

次からは応用すれば自分でできるようになります。

 

 


設備がいいに越したことはありませんが、

 

まずはそれ以前に内装と外装を 


時間をかけて、きれいにしてからだと考えます。





実際、自分でリフォームをすると、

 

できないところはそれ程多くはないと思えます。




部屋を見たお客さんからきれいですねと、

 

声がかかりますので心配いりません。




大家の仕事はたくさんあります。




見つければ、無限に増えていきます。



草取り、掃除、ペンキ塗り、パッキンの取り換え 

 

電球の取り換えなどきりがありません。

 


無理をしないで買える範囲の物件を買ってきて、

 

材料費だけでリフォームすればいいと私は思います。



 

 

住宅は消耗品です、掃除とリフォームでいくらでも、

 

価値は上げられます。




手を加えなければ、傷んできます。



時間をかけてやったらどうでしょう。



よく管理とかリフォームは大家がせずに他の人にまわして 

 

大家は物件購入に回った方が良いという考えの人が多いですが、

 

それはキャッシュフローを生んで税金も余裕で払って、

 

余剰資金があっての話です。





軌道に乗るまで週末リフォームをしたり、

 

泊まりがけでもリフォームでも何でも、


しなければなりません。

 


やることは簡単で、難しく考えないで、賃貸業は、

 

安く買ってきてリフォームをして入居者に貸し出すだけです。

 

 

賃貸業の専門家は難しい言葉を並べて賃貸業を説明しますが、

 

こちらは素人でよくわからない。

 

 

リフォームといってもたくさんあって、

 

現場によって、それぞれ増えたり減ったりすると言う。

 

 

 

難しそうな顔をしてセミナーで幾度も質問を繰り返した挙句、

 

わかった早く言えば、古い物件を買ってきて、

 

きれいにしてして貸すだけでいいのです。

 

 

 

そうすれば賃貸業は問題なく行えるのです。

 

 

私はそう理解しました。

 

 

賃貸業の原点は安く買ってそこをきれいにして、

 

貸すだけでよいのです。

 

 

 


手を加えて複雑な工事はする必要はありません。




前にあったものと同じものにして、

 

掃除をしてただきれいにするだけでよいと考えます。



家の中のクロスを張ったり、外のペンキを塗ったりするだけで 

 

見違えるほどきれいな家になります。




借りる人は安くてきれいな物件を探しています。




家賃以上によく手入れされていてきれいで 

 

居心地がよさそうと感じてもらうことが一番です。

 


自前でリフォームできるところは、 

 

自前ですれば良いと思います。




クロスを張ったり床のリフォームは本当は誰でもできます。


ただ根気がいるだけです。

 

 

天井のクロス貼りなどは、壁紙を小さく切って貼ると、

 

うまくいきますよ。




こういったことは、サラリーマンの仕事の辛さに比べれば、

 

楽だと私は思います。



壁紙を貼ったりガレージの波板を取り換えたりするのは 

 

やる気があれば初めてでも一人でも出来ます。




不安であるなら 職人さんやホームセンターに行って聞けば、

 

丁寧に教えてくれます



こういったことは 自分の考えだけでできますので、

 

ストレスはかかりません。




時間をかけるだけです。

 

 

どうしてもきれいにならないときは、

 

そんな時は設備ごと新しく取り替えるといいです。

 

 

 

なかなか入居者が決まらない場合の改善ポイントは、

 

愛で判断することです。

 

 

 


愛情をこめて作り上げた部屋は入居者が埋まりやすいのです。

 

 

私は空室が埋まらないときは、愛で判断して、

 

対策を練るべきだと思います。

 


誰でも、多くの人が内覧しても決まらないとどうしても、


自分の都合の良いようにやってしまいがちです。

 

 

落ち着いて考えてみるのですが、

 

やはり自分に都合がよいようにしてしまいます。

 

 

そんな時は欲や自分の趣味や感情で、

 

やっているのでうまくいかないのですね。

 

 

空室対策は欲や趣味に走れば、走るほどその物件は、


借り手にとっては受け入れがたい物件になっていきます。

 

従って、欲に走らずに客観的に見たほうが、


やはり借り手は付きやすいものです。

 

 

それは、愛で対策をすべきだと思います。

 

 

人は誰でも、自分の心の奥に愛を持っているのです。

 

その愛をもってやるべきですね。

 

 

 

従って、愛が根底にあるのなら、空室対策でもなんでも、

 

うまく行くと私は思います。

 

 

 

 

自分がいいと思う物件よりも、


愛で判断していいと思える物件にすることが大事です。

 

 

 

 

まずは、賃貸に出した物件が賃貸住宅として、


魅力的になっているかどうかです。

 

 

一旦、自分の好みやこだわりを取り払って、


検討してみるべきです。

 

 

自分ではなく、複数の人から見て快適になるように、

 

手を入れる必要があります。

 

 


賃貸住宅は、いかに複数の人に気に入られるかです。

 


そのためには愛で判断します。

 

 


改善点を愛で判断することで、解決するのです。

 


フルリフォームしたり、大規模リフォームしたり

 

そんなに費用はかけなくても、いくらでも、


物件としての魅力を上げることができると私は思います。

 


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