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家賃は市場で決まる

家賃は原価計算の概念で決めることはできないあれこれ

 

 

 


家賃は、一般の小売業や製造業者が行うように、


原価がいくらかかったから、


このくらいにしたいとはなりませんね。

 

 

 

家賃=原価+利益という公式は使えません。

 


価格は自由市場のメカニズムによって決められます。

 

 

 

つまりお客様である入居希望者が決めるということになるのです。

 

 

 

もし、自分の物件の空室が何か月も埋まらなければ、


この先も埋まることは期待できません。

 

 

何か月も埋まらないのは、


家賃が高すぎるということです。

 

 

アパートが埋まらない最大の原因は、


マーケットを見ていないことだと思います。

 


自分の物件は、すべてリフォームを済ませ、


多額の資金をかけて新築同然にしたのだから、


この家賃で絶対に埋まるはず、


埋まらないはずはないという根拠のない自信を持っていると、


実質の家賃収入を減らしてしまいます。

 

 

 

最終的に、物件を遊ばせておくわけにはいかないといって、


無理を承知で、さらなる値下げを、


決断しなければならなくなってくるのです。

 


従って、家賃は市場によって決められるのですから、


私たちは原価を最小限に抑えなければなりません。

 

 

 

原価と家賃との差が、利益のベースとなるのですから、


コストを最小限にしようとする努力が、


そのまま利益の極大化にもつながるのです。

 

 

 

大幅な値下げをしたとしても、それでも、


何としても採算を出すのだという強い使命感を持つことが、


不動産賃貸業の命運を分かつこととなると思います。

 

 

 

原価を最小限に抑えるためには、不必要な経費は、


すべて取り除かなくてはならないはずです。

 

 

私たちは、市場が求める質と価格を持つ物件を、


最も少ないコストで提供する方法を見つけることが大事になります。

 

 

 

その結果として利益は生まれるのであって、


私はこれこそが賃貸経営の基本であり、


その意味で家賃も原価も、


固定したものではありえないと考えています。

 

 

この点については、いわゆる1万円節約すれば、


1万円の儲けということわざどおりです。

 


このような考え方に基づいて賃貸経営しているために、


私は、市場家賃に着目して家賃を決めることにしています。

 

 

 

そうすると、

 

いくらマーケットにおける家賃が下がろうと、


必ず採算を確保できるように、


常に経費を減らす工夫が必要です。

 

 


アパート経営を始めるとしますと、


先ずはアパート一室つくるのにいくらかかるのかを、


はじき出さなければなりません。

 

 

本体工事はもちろん、各戸に通じる外階段や、


廊下の値段、それから、


水道施設費、下水道負担金、外溝工事費、


駐車場整備費を調べて、


実際に導入するものを選びます。

 

 

それらを全部準備した後、いくらで貸すのか、


家賃設定の問題を考えなくてはいけないはずです。

 

 

4万8,000円にするのか、5万5,000円にするのか、


いや、うちはもうちょっと安くして4万5,000円にしよう。

 

 

周りはだいたい4万8,000円位なので、


4万5,000円にすれば埋まるのではないだろうか、

 

いや4万円にすれば確実に埋まって、


長期入居につながるかもしれないと、


安くするにしても、やっぱり建物は丈夫なつくりにしたほうが、


いいだろうと思ったりします。

 

 

建物を丈夫にして、4万円で貸すためには、


どうコストを抑えるかなどと、


家賃と、客付けと費用がどう関連し合うかまで考えて、


家賃を決めていかなければならないはずです。

 

 

アパート経営の原点とはそういうものです。

 

 

使い勝手をどう良くするかという問題から家賃設定に至るまで、


一工夫も二工夫も要るわけですね。

 

 


家賃をどう決めるか、使い勝手や建物の質を落とさずに、


その家賃に見合うアパートを最小のコストでどうやってつくるか、


といったことに懸命になるのがアパート経営の原点だと思います。

 

 


これはどんなに高度な知識、スキルを要する業種であっても、


全ての業種に共通するものだと思います。

 

 


お客様の要求と願望をすべて満たしながら、


利益を最大限まで伸ばすには、


コストを徹底して抑えること、


これが不動産賃貸ビジネスの基本だと私は思います。

 

 

 

 

 


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