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初めてアパートを建てるならどんなアパートからスタートする(新築アパート経営を始めるならどのようなアパートを建てるのがよいのか)
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2014.11.27 Thursday 23:21
初めてアパートを建てるならどんなアパートからスタートする(新築アパート経営を始めるならどのようなアパートを建てるのがよいのか)
最初は、リスクの少ないアパート経営として、
規模が小さい物件からスタートしましょう。不動産投資とはどんなものかを勉強するため、
1階と2階にそれぞれ2室ずつ計4室、
のプランから始めるのがいいでしょう。
ところでアパートには、共同住宅と長屋があります。
共同住宅とは言うまでもなく、アパートに住む人達が、
一緒に使う外廊下や、外階段があるものです。アパート建設の場合、共用スペースが必要になるのが、
一戸建と違う点です。つまり、2階建てのアパート建設の場合、
階段と、2階に廊下を作らなければなりません。
廊下を作らなければ、各室の玄関につながりません。したがって、土地の形状から共用スペースの配置を考えて、
建てなければなりません。
しかし階段と廊下を付けるためには、
そのための敷地が必要になってくるしかし、長屋とは、こうした外廊下や、外階段がなく、
各部屋の入口が直接、道路や敷地内の通路に面しているものです。現在では、2階建てにして1階に出入り口を設ける、
長屋が増えています。一般的に、共同住宅の方が、
外廊下や、外階段がある分、建築費が割高になりますし、
建築上の規制が厳しく、それに比べて、
長屋の方が、床面積を広くできますし、
規制が緩く、敷地をより有効に活用できます。
特に地価の高い都市部では、長屋の方が優れているのです。それではどういう長屋がいいのかといえば、
長屋形式の場合、アパートを建てる場合、
1棟4室を基本に考えます。
1棟4室の場合はすべて角部屋になるわけですので、
住みやすく、クレームが少なくなるのです。
1棟4室のアパートを建てるための敷地は100平方メートル、
駐車場付で150平方メートルくらいの広さで、
アパートが建てられますので、
リスクが少ないのです。
通常の投資額は4室で、4000万円です。50坪の土地なら、1階と2階に15坪ずつの、
2DKが2室ずつ計4室作れます。
家賃が1室6万円と仮定すれば、月々の収入は24万円で、建築費の4000万円すべて借入金で賄っても、
月々の返済をした上に手元に若干のお金が残ります。
建てた後、時間が経つと修繕が必要になりますが、
大規模な修繕は、築後15年くらいからです。アパートは、家賃集めや建物の共用部の清掃が必要なので、
面倒だという人もいます。これは、管理会社に任せることができるのです。
もっとも、入居者を見つけられるだろうか、
空室が出たら収入が減るので、
返済が続けられないのではないかと心配する人もいます。ですから、最初はリスクの少ない4室くらいの、
小規模なアパートをお勧めします。
というわけで、まずは1棟4室くらいの規模がちょうどいいと思います。
そして1部屋の大きさは広い方がよく、広さは30平方メートルを確保し、
ロフトを設けることで空間を広げるのが得策です。
1棟4室なので各部屋とも角部屋となり、
4角形ですので地震にも強く、窓が大きく取れ、
その結果、通風や採光にも優れた部屋が作れるのです。
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