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アパートやマンションをなぜ手放す人がいるのか

アパートやマンションをなぜ手放す人がいるのか

 

 

 

空室が拡大した要因は少子化と新築アパートの建築があげられますが、

 

実は、別の要因もあるのです。

 

 

それは、銀行ローンの低金利があげられます。

 


低金利が続くと、借りる方が、金利負担が少なく有利になります。

 

 

そのために借金のハードルが下がり、


ローンを利用してアパートを建てたり、、


不動産を買う人が増えるのです。

 


なので需要を上回る数の賃貸住宅が多くなり、


そうなると、当然空室が増えるのです。

 


今、全国で空き家が700万戸となっている。

 

借金しているので、空室が続き、


ローンを払えなくなれば、


他から補てんしてこなくてはなりません。

 

 

そうなると、サラリーマンなら本業の給料から、


不足分を持ち出すことになりますが、


専業大家なら、どこからも補てんできなくなり、


生活が成り立たなくなります。

 

 

空室が増えたために、


物件を手放さなければならなくなった投資家が、


増えたのです。

 

 

しかし、アパートやマンションを売ろうとしても、

 

金融機関の姿勢が変わったために、

 

買い手の融資がつかないことが多くなっている。

 

 

当然、築年数が古くなれば、融資のほうも付きにくく、


次に買う人は多くの自己資金を持った人になってきます。

 

 


買い手が少ない市場に、どうしても売りたいという物件が多くなれば、


必然的に需給関係が緩み当然、値段を下げなければ売れないとなる。

 

 

なので、これから賃貸住宅は売らずに、


持ち続ける経営というのも選択肢の一つになるかもしれない。

 


実際、そうなってきているのです。

 


なので、退去の度にちょこちょこ直して、


より良いものに作り変えていくことが、

 

大事になってくるのです。

 

 

 

RCマンションは耐用年数が長いことから、

 

建物が丈夫で担保評価も高く、


長い期間の融資を受けられます。

 

 

一方中古RCのマンションや、

 

アパートは修繕費がかかってきます。

 

 

キッチンや、トイレ、浴室を触れば、


数百万円のコストがかかってきます。

 


それを数世帯あるいは数十世帯あるアパートやマンションで行えば、

 

戸数分かかってくるので下手をすれば何千万円とかかってくる。

 


以前、収益還元法で融資を引いてフルローンで購入した、


地方の高利回りRCの空室が埋まらず、


キャッシュフローが持ち出しになっている大家さんが、


売りに出していることが考えられるのです。

 

 

 

地方によっては繁忙期どころか、


1年を過ぎてもまったく動きがないアパートや、


マンションがあり、この波が


一戸建てにも波及しており大家さんは、


空室を埋めるのに苦労しています。

 

 

1億円もするRCマンションは、

 

修繕費や税金に食われ、年間100万円程度しか

 

キャッシュフローが得られないということも珍しくありません。

 


中古のRCマンションは、耐用年数の長さから融資が引きやすいので、


購入される投資家が多くなっています。

 


RCマンションは木造アパートに比べて、遮音性に優れていますが、

 

維持費がかかり過ぎるデメリットがあるのですね。

 


いま、多くの大家さんは自分の物件が競売にかけられることなど、


想定していないと思います。

 

 

しかしそう遠くない将来には、競売市場に賃貸マンションや、


アパートが増えることも十分考えられるのです。

 

 

 

 

 

 

 

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