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不動産所得の赤字の繰り越し方法について(土地等を取得するために要した利子の赤字は次年度に繰り越せない)

不動産所得の赤字の繰り越し方法(土地等を取得するために要した利子の赤字は次年度に繰り越せない)について詳しく

 

 

 

 


借入金利子は原則、全額必要経費として認められます。

 


ちなみに、初めて不動産所得が発生する方の不動産取得時から、


賃貸業務を開始するまでの期間の借入金利子は必要経費とはならず、


その土地や建物の取得価額に加算しなければなりません。

 

 

損益通算とは、不動産所得が赤字かどうかの判定をして、


不動産所得が赤字の場合は、給与所得と損益通算できることです。

 

 

また、赤字のうち土地等を取得するために要した借入金利子部分は、


必要経費には算入できません。

 


したがって、まず不動産所得が黒字であるか赤字であるかの、


判定するために、所得金額を計算しなければなりません。

 


そのため、原則どおり全額を必要経費に算入し、


不動産所得の金額を計算してください。

 


不動産所得用の所得金額が赤字なら、


土地等を取得するために要した負債の利子の額

 

(損益計算書又は収支内訳書の一番下)の欄を、


差し引いた金額が不動産所得金額になります。

 

 


不動産所得が黒字の場合はここは空欄のままにします。


 
不動産所得が赤字の場合、給与所得など他の所得と合算して、


損益通算することができます。

 

 

この場合、赤字のうち土地等を取得するために要した借入金利子は、


損益通算の対象になりません。

 

 

 

したがって、赤字の場合は、

 

土地等を取得するために要した負債の利子の額を、

 

計算する必要があります。

 


確定申告の繰越損失とは、確定申告で損失の繰越控除を受け、


名前の通り損失の繰越をすることを意味します。

 


確定申告することで、不動産所得、事業所得、山林所得、


譲渡所得の4つの所得区分(フジサンジョウ)の赤字は、


給与所得などの他の所得と損益通算することができます。

 

 

 

 

赤字の繰越とは、損益通算して、損失が残る場合、


青色申告者であれば、繰越損失することができるという仕組みで、


翌年以降の黒字から相殺することができ、


最大3年間相殺が可能です。

 

 

 

 

 

ちなみに、次の二つは給与所得と損益通算できません。
 

 

1、不動産所得、土地取得のための負債にかかる利子


2、譲渡所得、居住用財産以外のものを譲渡した場合の損失

 

 

 

 


例えば、前年に不動産を購入したり、修繕費が増えたために、


不動産所得が大幅な赤字になったとします。

 

 

不動産所得が赤字の場合は、土地等を取得するために要した利子は、


なかったことにしなければならないため、


赤字分から差し引いて損益通算します。

 


前年は大幅な赤字で不動産所得の赤字の額が、

 

給与所得の額を超えていたとすれば、

 

そして、次の年は黒字申告になった場合、

 

サラリーマンであるがために、昨年支出した費用のうち、


土地の利子の額は損益通算できない結果となります。

 

 

 

つまり、土地等を取得した経費がなければ、


今年に赤字が繰り越せたはずです。

 

 


専業大家さんの場合は給与所得がないために、


損益通算なんてしないので、


赤字分がそのまま次年度に繰り越せます。

 


サラリーマンであるうちは、土地の利子は損益通算できないために、


赤字申告にならないようにした方がよいかもしれませんね。

 


だって土地の利子を消されてしまうのですから、

 

もっとも、修繕費を資本的支出に上げるなら、

 

減価償却して以後の何年間は、

 

経費計上することができます。

 


まぁ、物件を何棟も買った年があったり、


大きく経費を使った年であれば、


結局その減価償却費が無駄になりますが。

 

 

青色申告者の場合、赤字は、


最長3年間繰り越すことができます。

 

 

これは、将来黒字化した時の節税対策にもつながります。

 


今回は赤字繰越ができる損失申告についてご紹介します。

 


純損失の繰越控除、土地の利子について、


残念ですが、土地の取得に要した借入金等の負債の利子については、


その年の損益通算の対象とならないだけではなく、


純損失の繰越控除の対象にもなりません。

 


確かにこの規定は当該負債利子の損益通算不可という規定ですが、


この負債利子についてはその他の所得税についても、

 

適用することになっているため、


純損失の繰越控除の対象にもなりません。

 

 

 

 

繰り返しになりますが、

 

損益通算して、損失が残る場合、青色申告者であれば、


繰越損失することができるという仕組みで、


翌年以降の黒字から相殺することができ、


最大3年間相殺が可能です。

 

 

しかし、不動産所得については、


土地等の取得に係る借入金の利子の部分は、


他の所得と損益通算できないことになっています。

 

 

したがって繰り越しもできません。

 

 

 

また、青色申告を選択すると、

 

次の3つの特典が与えられています。

 


1、青色申告特別控除(10万円または65万円)を受けられる。


もっとも、65万円の控除を受けるためには、

 

5棟10室以上であること、

 


複式簿記に従って記帳すること、

 

現金主義の特例を受けていないことが条件です。

 

2、青色事業専従者に対して給与を支給できる

 

 

これも、事業的規模であることが必要です。


この要件は白色の場合の専従者控除の場合も同じです。

 

 

 

3、純損失(不動産所得の赤字)の繰越控除を適用できる。

 


  つまり、純損失の繰越控除とは、

 

  不動産所得の赤字(純損失の額)が、

  

  その年の所得金額で控除できない場合は、


  翌期以降3年間繰り越しすることができるものです。

 

 

つまり、純損失は、翌年以降3年間繰り越して、


所得から控除できます。

 

 

不動産所得の赤字の繰り越し方法について説明します。

 

 

損失を繰り越す場合には、


繰越額がいくらになるかを明確にするために、


申告書の第四表に記載して提出します。

 

 

もし第四表提出がないまま、今年の所得から、

 

前年度の純損失を控除し、申告、納税するならば、

 

修正申告書提出が必要になります。

 

 

なので、赤字の繰越(正確には純損失の繰越)は、

 

確定申告期限内に、確定申告書B表と共に、

 

必ず第四表を提出しなければなりません。

 

 

繰り返しになりますが、不動産所得の赤字が、

 

その年の所得金額で控除できない場合は、

 

青色申告者の場合には、無条件で繰越ができます。

 


このように青色の利点は、損失が繰り越せることです。

 

 

ちなみに、繰り越しができる金額は、所得を計算して、

 

そして、最後に青色申告特別控除(10万または65万円)を、

 

引いた金額が、マイナスになったその額です。

 

 

そして、繰り越し方法は、

 

確定申告書の第四表に記入して提出します。

 


基本的に、白色の場合は損失の繰越はできないため、

 

繰り越すなら、青色申告の手続きが必要です。

 

 

青色申告の手続きは、


税務署に、所得税の青色申告承認申請書を提出します。

 


しかし、白色申告の場合でも、原則は繰越はできないのですが、


変動所得(年度によって所得の変動が大きい人)の金額の計算上生じた損失の額と、
 

被災事業用資産の損失の金額は繰越をすることができます。

 

 

損失申告についてですが、

 

その年に生じた純損失の金額を翌年以降に繰り越す場合は、

 

確定申告書の第四表(損失申告用)に書いて、

 

申告書と一緒に提出します。

 

 

書き方は、(譲渡所得や一時、山林、退職、株式譲渡、

 

先物所得など、他の所得にも損失がない場合)は、

 

の第四表(一)の59のところに、

 

申告書第一表Bの所得金額の欄の1から8の合計額、

 

即ちの金額を書きます。

 

 

同じくその下の 2 損益通算

 

の59にも同じ金額を書いて、71にも同じ金額を記入します。

 

 

さらに、第四表(二)の72のところに同じ金額を書いて提出します。

 

 

 

 

 

 

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