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減価償却期間の経過した物件の融資期間

減価償却期間の経過した物件の融資期間

 

 

 

 

融資を利用して、収益物件を購入する際に、

 

問題になるのは、返済期間を何年にするかということですよね。

 

 

 


そもそも、耐用年数によって融資期間を設けている銀行は多いですね。

 

 

ほとんどの銀行は融資期間を、法定耐用年数以内としており、


耐用年数を超えた融資は行われなくなっています。

 

 

中古物件を購入した場合の


減価償却期間は法令で決まっています。

 


中古物件を購入した時は、建物部分については、

 

毎年末に減価償却の額を計上します。

 

 

 

その際、税務上の減価償却の計算は、


耐用年数の再計算を行い、耐用年数が新築時から計算して、


少し長くなるわけです。

 


例えば、購入物件について、

 

法定耐用年数の全部を経過している物件の減価償却期間は


減価償却期間=法定耐用年数×20%で再計算します。

 

 

 

例えば、耐用年数の経過した築古物件を購入した場合、

 

木造の耐用年数は22年ですので、


減価償却期間=22×0.2=4.4


(一年未満の端数は切り捨て)


なので、減価償却期間は4年になるわけです。

 

 

 

また、築20年の木造物件を買った場合、


減価償却期間は法定耐用年数から引いた残り2年ではなく、


6年になります。

 


計算式

減価償却期間=法定耐用年数−経過年数+経過年数×20%になります。

(一年未満の端数は切り捨て)

 


減価償却期間=22−20+20×0.2=6

 

 

6年というのは税務上の耐用年数です。

 

金融機関の耐用年数は少し違います。

 

 


銀行が融資を出す場合は、耐用年数の再計算は行わず、


融資期間は新築時からの計算になります。

 

 

つまり築20年の木造物件を買った場合、


銀行が融資を出す場合は、融資期間の再計算は行わず、


新築時からの計算になり2年になります。

 

22−20=2


なので、築20年の木造物件の融資期間は2年です。

 

 

また、耐用年数の全てを過ぎてしまった木造物件の融資期間は、


ゼロになるので融資は行われない。


ということになります。

 


融資期間が短いということが、

 


築古木造物件を購入する場合の障害になります。

 

 

 

もっとも、法定耐用年数が過ぎた物件でも、

 

融資可能な金融機関もあります。

 


都銀や地銀となると融資基準は厳しくなりますが、


信用金庫や信用組合や、地銀の一部では、

 

物件の法定耐用年数が過ぎた築古物件でも、

 

融資が行われることがあります。

 


まぁ、エリア内であれば、金利はやや高くなりますが、


多少は耐用年数を超えても融資してくれる銀行はあります。

 


ちなみに、民間の金融機関では、融資が難しいという場合でも、


日本政策金融公庫なら減価償却終了した物件でも10〜15年で、


借りられる可能性があります。

 

 


日本政策金融公庫は、収入が安定しないフリーランサーや、

 

収入が低い人や、自己資金の少ない人たちに対しても、

 

門戸を広げています。

 

 


もっとも、日本政策金融公庫は、

 

担保評価は土地建物の時価の60%程度と低くなりますが、


築古で再建築不可であろうとなかろうと、


融資期間は10〜15年といった期間で融資を行っています。

 


また購入後に大規模修繕の必要性が出てきた場合、


リフォーム資金の融資を受けることも可能です。

 

 

また、ノンバンクですがライフ住宅ローンは、


築古で法定耐用年数が過ぎていても、


融資を行っています。

 

 

 

築18年位の木造であっても、

 

20年の期間で融資が行われています。

 

 


まぁ、その分金利は4%前後と多少高くなりますが、

 

ライフ住宅ローンは場合によっては、

 

融資期間は最長35年の融資が組めることもありますね。

 

 

しかし、法定耐用年数を過ぎた木造物件に、


長期の融資をつけて購入した場合に、


減価償却期間が4年間で終わっても返済が続くために、


キャッシュが不足するためデッドクロスの懸念がありますよね。

 

 

そんな場合は、融資期間に合わせて、

 

減価償却期間を決めることで対処します。

 

 

 

つまり融資期間と減価償却期間を同じに設定する、そして、

 

不動産所得を計算することでキャッシュの不足を防ぐわけです。

 

 

融資期間と同じ期間で減価償却期間を設定する

 

 


もっとも、減価償却は固定資産を購入した時に、


一度設定した期間で、


終わりまで変更できません。

 

 


したがって、最初に購入した時に、


減価償却期間を融資期間と同じに設定すれば


デッドクロスの懸念がなくなって、


キャッシュの不足を防げるわけです。

 

 

 

 

 

 

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