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実効税率について
実効税率について





実効税率とは、所得に課せられる税金で、


それらの合計の税率のことです。



所得税には、法人税、法人事業税、法人住民税がありますが、


この3つを合計したときの所得に対する税率です。


しかし、これら税金のうち、法人事業税については、


支払った年の決算において損金に計上できますので、


その分だけ、その年の法人税や法人住民税が減るため、


そのことを考慮した上での税率が実効税率です。

 


つまり実効税率は、この法人事業税が、


支払った年の決算において損金にできるためため、


単純に各税金の税率を合わせたものとは一致しないわけです。



 

つまり、所得金額に対して、実際に負担する税金の割合を


実効税率と呼んでいます。






以下の表は

不動産確定申告書の<所得税の確定申告書B 抜粋>ですが


税金の計算 課税される所得金額
9−25又は第三表 
  26  429000
  上の26に対する税額
又は第三表の81
  27  21450
  配  当  控  除  28 
      区分  29 
  (特定増改築等)
住宅借入金等特別控除
  30 
  政党等寄付金特別控除  31 
  住宅耐震改修特別控除
住宅特定改修認定長期優良 区分
住宅新築等特別税額控除
 32〜34 
  電子証明書等特別控除  35 
 差引所得税額
27−28−29−30−31
−32−33−34−35
  36 21450
  災害減免額、外国税額控除37〜38 
  源泉徴収税額  39 
  申告納税額
(36−37−38−39)
  40 21450
  予定納税額
(第1期分・第2期分)
  41 
  第3期分の税額 40−41
 納める税金
  42 21450
  第3期分の税額 40ー41
      還付される税金
  43 



この中で、たとえば、課税される所得金額26欄には、429,000円が、


その下の26に対する税額欄27には、


21,450円が記載されています。



21,450を429,000円で割り戻すと、


0.05となります。



 実効税率は5%となります。


ところで、住民税は一律10%です。





厳密には住民税と所得税とでは、



所得税控除額は若干異なりますが、


10%に変わりはありません。




従って、この場合の所得、住民税の実効税率は、


約15%ということになります。




ちなみに、法人の住民税は、


法人税額に住民税率を乗じることで計算されるという、


特殊な計算方法になっています。




実効税率は、さらに、そこに事業税が加算されます。



 法人の実効税率=(法人税率+法人税率×住民税率+事業税率)



注意点は、事業税は損金に算入されるため、


事業税の損金算入した後の金額に税率が実行されます。


従って、法人の実効税率の基本算式となります。



 法人の実効税率 = (法人税率×(1+住民税率)+事業税率)


          ÷(1+事業税率)


法人実効税率=(法人税率+法人税率×住民税率+事業税率)


法人実効税率=(法人税率×(1+住民税率)+事業税率


さらに、事業税は損金に算入されるため、


事業税の損金算入効果を考慮したものが、


法定実効税率の基本算式となります。



法人実効税率 =(法人税率×(1+住民税率)+事業税率)


÷(1+事業税率)です。




事業税は損金に算入する事ができるため、


つまり、事業税率×実効税率分が損金に算入できるわけですので、


従って引く(マイナスする)わけです。




実効税率=法人税率×(1+住民税率)+事業税率−実効税率×事業税率


実効税率+実効税率×事業税率=法人税率×(1+住民税率)+事業税率


従って実効税率=法人税率×(1+住民税率)+事業税率÷実効税率×事業税率


となるのですね。




ところで、    


物件単位のキャッシュフロー(CF)を見る場合は、


物件単位の不動産所得にこの実効税率を乗じて税額を出して、


そして、物件単位の不動産所得から上記の税額を引いて、


税引後利益を算出します。



収益物件を購入した場合、火災保険と地震保険は、


一括前払い方式をとることも多いです。


地震保険は最大5年となっている。




また、物件購入でローンを組む際には、


金利以外に保証料を一括して支払う場合があります。



この保証料も経過年数に対して均等に割り振りする必要があります。



これらの保険料や保証料は、税務上長期前払費用として資産に計上し、


これは、減価償却資産の一種であって、正式には繰延資産と呼ばれ、


契約期間に応じて毎年経費化していきます。



ちなみに、減価償却や長期前払費用償却は、


キャッシュが出ていかない費用です。



なので、銀行借り入れの返済原資に加えることができます。



つまり、厳密に返済原資は、


税引後利益に減価償却と長期前払費用償却を、


合わせたものになりますね。



大家さんの元に残る最終的なキャッシュフローは、


ここから銀行返済を引いた額です。



専業大家さんの場合、キャッシュフローから、


銀行返済を引いた後の金額が、


生活費に充てることができる金額でしょうね。






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