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アパートを解体した場合の税金と取壊費用、譲渡費用について 

アパートを解体した場合の税金と取壊費用、譲渡費用について 

 

 

 


現在あるアパートや、貸家を取り壊して、


アパートや賃貸マンションに建て替える場合の、


建物の取り壊し費用は不動産所得の必要経費になります。

 

 

しかし、現在あるアパートとか貸家を取り壊して、


更地にして、土地を売却する場合は、


建物の取り壊し費用は不動産所得の必要経費になりません。

 

 

アパートなどの建物の取壊しが、


土地を譲渡するために行われた場合の取壊し費用などは、


譲渡費用として譲渡所得の計算上の控除項目ですね。

 

 

ちなみに、譲渡費用とは、

 

不動産を売るために直接かかった費用ですね。

 

 

従って、売れなければ、取り壊し費用は譲渡費用になりません。

 

 

なお、自宅を取り壊して、

 

賃貸アパートを建てる場合の取り壊し費用については、

 

必要経費、譲渡費用のどちらにもなりません。

 

単なる家計の出費です。

 

 


土地を売却するために建物を取り壊した場合の取り壊し費用は、

 

譲渡費用として、売却が実現した場合、譲渡所得の金額の計算上、

 

譲渡金額から控除できます。

 

 

譲渡益とは、売却代金から、取得費と譲渡費用を差し引いたものです。

 

 

収益物件を売却した場合、譲渡所得が出れば課税対象となってきます。

 


不動産を売ったときの税金は、売却代金ではなく、

 

譲渡益に対してかかってきます。

 


譲渡所得は、長期所有不動産は20%の税率ですが、

 

短期所有不動産なら39%の税率で課税されます。

 


長期か短期かは、譲渡のあった年の1月1日時点での所有期間が、


5年を超えるかどうかによって分けられます。

 

 

 

不動産譲渡益=売却代金−取得費−譲渡費用です。

 

 

ちなみに、譲渡費用には、取り壊し費用以外に、


建物の未償却残高相当額も含まれます。

 

その他、不動産業者へ支払う仲介手数料と契約書に貼る印紙代、

 

貸家を売るため借家人に家屋を明け渡してもらう時に支払う立退料、


などが譲渡費用になります。

 

 

 

さらに、売却のための宣伝広告料や、

 

測量費なども譲渡費用になります。

 


高く売る目的で改修やリフォーム行うことがありますが、

 

それは、譲渡費用になりません。

 

 


しかし、買主が売主に改修や、

 

リフォームを条件に購入契約した場合、


その改修費を売主が支払っていれば譲渡費用となります。

 

 

また、購入した古家付き土地を取り壊して、

 

アパートを建てる場合の取り壊し費用については、 

 

土地の取得費に加算することになります。

 

 

また、建物を取り壊してその物件を売却したとき解体費用は、

 

土地の取得費として計算されるわけです。

 

 

つまり、土地建物を購入し、解体工事に出費した費用は、


事業の経費として処理するものではなく、


土地の取得費として計上され、物件を売却したときに、


売却益から控除します。

 

 

その他、建物を解体して更地にすれば、

 

固定資産税が上がってきます。

 

 

そもそも、住宅が建っている土地の場合、

 

土地にかかる固定資産税が、

 

6分の1に軽減されるという特例があります。

 

 

解体工事後はこの特例が受けられなくなるためですね。

 

 

固定資産税の特例が受けられなくなって、

 

通常の金額に戻ると言う表現の方が適切です。

 

 

 

 

 

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