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物件の価値で買う

物件の価値で買う




物件を買う時に、建物の積算評価はいくら、


土地の積算評価いくらだから、それ以下の価格で買えば、


銀行融資もついて非常にお買い得だとなるのでしょう。



しかし、賢い買い方は、


このような原価主義で購入することはせずに、


販売される物件の価値で買うということです。



物件の価値とは市場価格で決まるものです。


路線価は国が決めた価格であって、


実際に取引される価格ではないはずです。



路線価の高い物件というのは、


本来の物件の価値よりも、


国が定めた価値の方が高いということです。



国が定めた価値が高いと言うことは、


固定資産税などの税金も、


市場価値を超越した額のピンハネが行われます。



例えば、築古物件を450万円で買って、


100万円のリフォームして、


それが800万円で売れると、


たとえ、その物件の積算評価が600万円程度だとしても、


リフォームをして付加価値をつければ、


800万円の価値があると市場が認めたので、


その不動産の価格は800万円ということです。



お客さんが800万円なら喜んで買ってくれるのであれば、


それがその物件の価値だということになる。



また新築の場合でも、自分で考えて賃貸物件を作り上げた。



その家賃はどう決めればいいのかというと、


原価+利益ではなく、そのものの価値で決めればいいのです。


中古物件でも、この物件は駐車場も広いし、


日当たりもいいし、トイレはウオシュレットで、


非常にいいものだ。



7万円でも住みたいと言って、


お客様が決めてくれるのなら、


たとえ積算価格が低くても、


7万円の価値があるわけです。



積算価格+利益という考え方にこだわって、


積算価格が300万円でリフォームが200万円かけたから


6万円の家賃にしようなどと考える必要はない。



但し、外観も悪く内装もいまいちなものを作って、


よそが5万円で募集しているのに、6万円ですと言ったって、



もちろん埋まるはずがない。




その場合は、たとえば、儲からなくても4万円でも、


募集しなければならないこともある。



つまり、独創的な物件の場合は、


お客さんがいくら払ってくれるかという価値で家賃を決めるべきで、


かかった金額にこだわる必要はありません。



入居者がその価値を認めて家賃を払ってくれるということは、


入居者もそれによって利益を受けているわけですから、


その家賃が物件の価値になります。



逆にこちらが、物件に1000万円(物件価格800万円


+リフォーム200円)かかったから、


10万円で募集しようと思っても、


お客さんは10万円ではとうてい借りたくない。



6万円なら借りてもいいとなれば、


その物件の価値は6万円の価値しかないわけです。



6万円の価値しかないものを1000万円かけて作った


わけですから、それは経営者の失敗です。




費用がこれだけかかったから、


家賃はこうなりますといくら言ってみたって、


そのような話は通じません。



つまり、物件の価格や、埋まる家賃は、


マーケットが認めてくれる物件の価値で決まってくるのですね。






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