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法定耐用年数を経過した木造物件に融資をつけるには

法定耐用年数を経過した木造物件に融資をつけるには

 

 

 

収益不動産への融資期間ですが、多くの金融機関で、

 

構造ごとに基準があります。

 

 

木造ですと、法定耐用年数を用いて22年マイナス築年数とか、


鉄骨だと34年、RCだと47年マイナス築年数ということで、


あるいは、経済的耐用年数を設けて、さらに短いこともあります。

 

 

しかし、大手の金融機関では、

 

耐用年数超えの融資は行わない方針ですが、


中小金融機関ですと、やや基準は緩やかです。

 

 

 

実際に融資担当者が物件を見て耐用年数を超えても、


家賃が滞りなく入ってくる物件だと判断さたり、

 

大規模修繕を実施するということで、


さらに長くしてもらえる可能性もあります。

 

 


また、ライフ住宅ローンは、経過年数にかかわらず、


30年の融資期間で行われることもありますし、


新生プロパティファイナンスは、土地としての評価をして、


建物の耐用年数は問題にせず、


土地への融資として長く貸してくれます。

 

 


ノンバンク以外であれば、スルガ銀行やオリックス銀行です。

 

 

スルガ銀行では融資期間についての基準がないようで、

 

住宅ローンとして貸す概念で、

 

法定耐用年数を超えた融資を行っています。

 

 

 

法定耐用年数で計算すれば、

 

残りわずか6年とかになると、

 

6年では返済できないので、


15年とか、さらに20年とか、

 

そういう融資期間をとっています。

 

 


但し、勤め先がどこで、年収がいくら以上と言った、


サラリーマンとしての属性が問われます。

 

 

耐用年数超え融資については、賛否両論がありますが、


これについては、中規模の大家さんなら、

 

今までの実績を見て、全体の事業内容で、

 

見てもらえることになるでしょう。

 

 


耐用年数超えの融資を受けていると、

 

信用棄損を起こしたり、


借り換えに不利だとか言われますが、

 

確かにそういう見方もありますが、


事業全体の業績を重視する銀行なら穏便で、

 

融資期間に影響しません。

 

 

もっとも、耐用年数超えの融資は、


土地値の木造に対してよりも、


RCの方が耐用年数超えは難しいです。

 

 

 

RCの方が融資期間の延長が難しいのは、

 

もともと木造より、長期に融資をされることもありますが、


RCのほうが出口に難があるからです。

 

 


銀行には変わりありませんが、スルガ銀行は金利が高いことで、


初めから、スルガ銀行を敬遠する人もいますが、


金利が2.5%の銀行から借りるよりも、


金利が4、5%でも、長期で借りられるスルガ銀行の方が、


毎月の手残りが多くなるからいいと言う人もいます。

 

 

スルガ銀行以外の銀行では、属性よりも、


純資産と不動産賃貸業の経営内容を重視します。

 

 

法定耐用年数を経過した木造に融資をつけるには、


既存の物件が黒字で、キャッシュフローも厚く、

 

不動産賃貸業の業績が良くて、


たとえ、その物件からの収入で、返済できなくなっても、


持ちこたえることができる別の物件を持っているとかすれば、


好条件を引き出す条件になります。

 

 


もっとも、法人であれば、業績を積んで、実績がつけば、


期間に関係なく融資は受けられますし、


そもそも、全空物件でも融資をしてもらえるようになります。

 

 


個人でも、あくまでも銀行は、


他の所有物件と新規購入物件を合算で考えますので、


他の物件の家賃収入から返済可能と判断されれば、


融資をしてもらえる可能性があります。

 

 

木造アパートであれば、古い物件が多いと、


今後の修繕費が懸念されるので、


耐用年数である22年を過ぎると、


家賃収入は入ってこないものとして、

 

計算されてしまう銀行もありますので要注意です。

 

 

 


そんなことに対処するためにも、繰り上げ返済をして、

 

純資産価値を上げておくようにしたいですね。

 

 

 

 

 

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