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入居者が決まらない空き家や空室の場合の確定申告

入居者が決まらない空き家や空室の場合の確定申告

 

 

 

所得税の確定申告では、

 

収入を相手からもらえる権利が確定した時点で、


収益として、認識するということになっています。

 

 

家賃は、通常、月末までに翌月分の支払を受けるという形で、



契約が交わされることが多いので、毎月末に翌月分の家賃が


権利として確定する(発生主義)ことになります。

 

 

したがって滞納があっても、月末が到来した時点で、


収入として、計上しなければなりません。

 


しかし、滞納と違って、

 

入居者が決まらずに、空室の場合は、

 

そもそも、家賃収入が発生しませんので、

 

滞納とは根本的に違って、

 

家賃の収入に上げることはできません。

 

 

しかし、それでも費用は計上しますね。

 

 

つまり、賃貸の業務の用に供するために維持補修や管理が、

 

行われており、いつでも貸せる状態にあるときは、


減価償却資産に該当するとなっているのです。


「減価償却資産(第19号関係)」

 


なので、空室でも、減価償却費や諸経費を計上して、

 

節税を図ることはできます。

 


また、入居者はいなくても、賃貸目的のリフォームは、


リフォーム中でも減価償却できます。

 

 

もっとも、賃貸業をすでに営んでいる人は、

 

賃貸物件を購入した時から減価償却できますが、

 

初めて不動産投資を始める人は、

 

上記のような処理をします。

 

 

不動産の所得税は、基本的に収入が入って払えるものです。

 

 

経費計上も収入があるからできるものです。

 


賃貸に出していても入居屋が決まらず、

 

空き家の場合は、他に賃貸物件を持っているのなら、

 

その費用も含めて計算しますが、

 

不動産投資を始めて、最初から入居者がいない場合、


20万円以下の所得の場合は、確定申告の必要はありません。

 

 


裏を返せば、給与所得及び退職所得以外の、

 

所得の金額の合計額が、20万円を超える人は、

 

確定申告が必要になってきます。

 

 

 

しかし、所得が20万円以下の人や、そもそも、


事業が赤字でその他の所得がない場合などは、


確定申告する義務はありません。

 


つまり無申告でもいいわけです。

 

 

しかし赤字でも、確定申告する方がいいのです。

 

 


なぜかと言えば、赤字の申告をすると、

 

つまり損失申告すれば、

 

純損失の繰越控除が受けられるからです。

 

 

従って、次年度の所得が黒字になれば、

 

その所得と赤字分は相殺できるのです。

 

 

 

また、不動産所得の赤字(純損失の額)が、

  

その年の所得金額で控除できない場合は、


翌期以降3年間繰り越しすことができるのです。

 

純損失の繰り越し申告の書き方

 

 

 

 

 

ちなみに、本当の無申告者とは申告の必要があるにも係らず

 

申告をしていない人のことを言います。

 

 

所得が20万円以上であるにもかかわらず、


自分の貸している物件は一件だけだから 


しなくていいやと思って、無申告のままでいると、


大家さんとして 家賃収入を得ていることが、

 

税務所に露見した際、 過去の所得の分も含めて、

 

追徴課税されます。

 

 

こうなると もはやこれ以上大家さんとして、

 

賃貸事業を発展することは難しくなります。

 

 

不動産賃貸業を行っているのに 

 

申告をしないのは社会的信用を失います。

 

 

申告をしていない大家さんは、

 

税務署からも金融機関からも信用されません。

 

 

不動産賃貸業をうまく営んでいたとしても、


申告していないと、銀行融資は受けられません。

 

 

金融機関は個人の申告を重視します。

 

 

不動産賃貸業も所有開始からの申告が重要になります。

 


無申告であることを 税務署に指摘された場合は 

 

無申告加算税(納付すべき税額の15%〜20%)が、

 

課されます。

 

 

市町村からは住民税を求められます。

 

健康保険などの社会保険料も追加になるでしょう。

 

 

又 無申告の場合 青色申告は取り消されます。

 

 

青色申告を取り消されると 青色申告に認められた特典が


ないものとして税金を再計算するので 予想外に大きな


納税額になることがあります。

 

 


念のため、破産しても税金からは逃れられません。

 

 

税金は先取特権のため自己破産をしても、


国税、地方税、年金、健康保険料などは、免責されません。


逃れることはできないのですね。

 

 

 

 

 

 


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