サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


アパート経営の税引後キャッシュフロー | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
アパート経営の税引後キャッシュフロー

アパート経営の税引後キャッシュフロー



一般的によくあるパターンとして、


たとえば、


家賃収入 30万円、


返済元金10万円、返済利息5万円


管理料 1万円


固定資産税  年間24万円


減価償却費  年間100万円




この人の場合のキャッシュフローの計算は、



年間家賃収入30万円×12=360万円


ローン返済15万円×12=180万円


管理料 12万円

(1万円×12=12万円)


固定資産税  年間24万円


減価償却費  年間100万円


所得税30%とすると、


キャッシュフローの計算は、


家賃収入−ローン返済−管理料−固定資産税−所得税


になります。



ここには、減価償却は入っていません。



つまり、減価償却はキャッシュフローを計算するときは、


必要ないわけで、あくまでも、所得税を計算するときに、


必要であるにすぎません。



(家賃収入−ローン返済−管理料−固定資産税)


が税引前キャッシュフローで、


ここから所得税を引いたものが、


税引後キャッシュフローになる。


というわけです。


つまり、(360万円−180万円−12万−24万円)


−所得税となって、


実際の手残りは、144万円から、


所得税を引いた金額になります。



所得税の計算は、


(家賃収入−年間返済利息−管理料−固定資産税


−減価償却費)×0.3になります。


所得税の計算 360−60−12−24


−100=164×0.3


=492、000円です。




なのでキャッシュフローは、


1,440,000円−492,000円


=948,000円


税引後キャッシュフローは、


948,000円ということになります。



だが、普通はキャッシュフローを計算する場合は、


所得税から入っていきます。



なので、減価償却費を足すということになります。



つまり、先ず不動産の所得税を計算して、


そこから減価償却費などを調整して求めます。



なので上記のように算出した金額を、


所得税から逆算していくと検算できます。



銀行等が用いる一般的なキャッシュフローの計算の方法は、


税引後キャッシュフロー


=不動産所得−所得税−返済元金+減価償却費という計算です。


なので、


164万円−49万2,000−120万円+100万円


=948,000円


と最初に求めたものと同じ答えになります。



銀行が判断する投資家の返済原資は、


単に、税引後利益に、減価償却費を足すという、


いたって簡単な方法(簡便法)を用いることになり、


この方法をとると、お金の受け取りや、


支払いがなされる時と、それらが収益や、


費用となるときが、異なるようになるのがわかります。




その結果、決算書に現れる損益の数字の動きと、


実際のキャッシュの動きとが、直結しなくなり、


経営者にとって儲かっているのか、


非常に、わかりにくいものになってきたのですね。





利益である、不動産所得は164万円も上がっていながら、


実際の手残りは94万8,000にしかならないのである。




苦労して利益を出しても、それをそのまま新しい不動産投資に、


使えるわけではないのですね。



さらに、賃貸経営には入居者退去の後のリフォーム代や、


入居者募集費用が掛かってきます。



空室や、老朽化に伴う修繕費負担が増加すれば、


キャッシュはそこに吸い取られてしまいますし、


借入金を返済すれば、もちろんキャッシュが消えてしまう。



なので、儲かったお金がどういう形でどこに存在するのか、


ということをよく把握して経営する必要があると痛感させられます。



また、あるものを資産として残すのか、費用として落とすのか、


経営上これによっても大きな違いが出てきますね。



なので帳簿上で計算されたペーパ上の利益を持つのではなく、


まぎれもなく存在するキャッシュに基づいて、


不動産投資のかじ取りを行うべきなのである。



もっとも、現実問題として決算上の利益というものも、


不動産投資の成果としては極めて重要なものであり、


融資を受けるにしても、決算書の利益が重要であるので、


その意味では当然これから目を離すわけにもいきません。



そうであれば、利益とキャッシュの間に介在するものを、


できるだけなくすことが必要となる。



つまり、帳簿上の利益から出発して、


キャッシュフローを考えるのではなく、


いかにして経営そのもの、


キャッシュベースとしていくのかということを、


その中心に置くべきなのであります。




賃貸経営には、キャッシュの動きというものが、


非常に大事になってくるのです。




関連記事
アパート購入後のお金の動き

アパート経営税引後キャッシュフロー

取得費用の計算(資産に計上するか、経費に計上するのかで大きな違いが出る)

良い物件かどうかは買う人によって違う

不動産投資、本当に残るお金はいくら?

お金の出費を伴わない節税方法、(キャッシュフローを悪くさせない節税)

なぜ、キャッシュフローが赤字なのに課税されるのか

アパート工事中の借入金利息から会計処理まで

借入金の返済原資は、なぜ減価償却費をプラスするのか




スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
トラックバック機能は終了しました。
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク