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なぜ等価交換なら減価償却費がかからないのでしょうか

なぜ等価交換なら減価償却費がかからないのか

 

 

 


現在ある土地の有効活用方法として、


マンションディベロッパー等との等価交換により、


マンションを取得するという方法があります。

 

 


これは、特段の資金準備も必要なく、

 

交換と言う仕組みを使って、


マンションを取得するということです。

 

 


このディベロッパーとの等価交換方式というのは、

 

簡単に言えば土地の持ち主の土地の上に、

 

マンションディベロッパー等が、自らの資金で建物を建築し、

 

建物完成後に地主が、土地の持分に値する建物を、

 

区分所有するというやり方です。

 

 


地主は提供する自らの土地と同じ価値(等価)の、

 

建物部分を、手に入れることができるという、


いわゆる交換というやり方で取得するので、


等価交換と呼ばれるのです。

 

 


この場合、交換なので、地主としては、

 

借入金等の金銭的負担が生じないため、

 

経費が少なくなり、税金が高くなるといったことが、

 

あるわけです。

 

 


この等価交換というのは、

 

交換といえども税法上の取り扱いは、


いったん土地を売って、

 

その代金で建物を取得したという見方をするので、


原則は譲渡所得として課税対象になります。

 

 

しかし一定の要件(譲渡価額が1億円以下、

 

売った年の1月1日現在で所有期間10年超、

 

居住期間10年以上の場合など)にあてはまれば、

 

その課税を繰り延べて交換の時には、

 

税金がかからないようにするという特例があるわけです。

 

 

この特例の場合は、地主が持っていた土地が、

 

遊休地であろうがなかろうが関係なく、

 

また売った土地の従前の用途にも制限がないため、

 

適用になれば100%の課税繰り延べが、

 

可能となります。

 

 


つまり交換時には、所得税も住民税も、

 

かからないということです。

 

 

最後に、この交換による課税の繰り延べの場合、

 

注意する点があります。

 

 

取得した建物を将来譲渡した場合、

 

譲渡所得の計算上の取得価額は、

 

従前の土地の取得費を引き継ぐということになりますので、

 

減価償却費が少なめになってしまうということです。

 


なので、この特例を使えば減価償却が少なくなり、

 

結果、税金は高くなります。

 

 

繰り返しになりますが、等価交換というのは、

 

交換といえども税法上の取り扱いは、


いったん土地を売ってその代金で、

 

建物を取得したという見方をするので、


原則は譲渡所得として課税対象になります。

 


たとえば、300万円で買ったものを1000万円で売り、

 

それを900万円の物件に買い替えて、

 

その資産を800万円で売った場合、


買い替え資産は旧財産の取得費300万円を引き継ぎますので、

 

300万円で買ったものを800万円で売ったことになり、

 

譲渡税がかかってしまうということです。

 

 

減価償却費も300万円を引き継ぎますので、


取得費が300万円となるので


減価償却費が少なくなります。

 

 

つまり、

 

ただ、その土地を売却するだけであれば、


かなりの額の、譲渡所得税がかかります。

 


しかし、売却資金で別の土地に、


アパートなどの事業用資産を取得した場合、


本来の譲渡所得の20%しか、


課税の対象にならないというものです。

 


言い換えれば、譲渡益について買替金額の80%までは、

 

課税が繰り延べられるわけです。

 

 

減価償却費は、その売却資金で、

 

例えば5000万円のアパートを立てた場合、

 

本来であれば、5000万円すべて減価償却出来るのですが、

 

この特例を使った場合には、20%つまり、

 

1000万円ぐらいしか償却できないわけです。

 

 

買替資産の取得価額は、

 

売った資産の取得費を基にして計算します。

 

 

したがって、その減価償却費は、

 

買替資産を実際に購入した価額ではなく、

 

売った資産の、建物価格を基とし、

 

計算することになります。

 

 

もちろん土地価格は、減価償却しません。

 

建物価格だけになります。

 

減価償却費が少なくなれば経費が減って所得税が


増えるという事になってしまうのです。

 

 

 

 

 

 

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