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登記費用の仕訳はどのようにする(費用計上、資産計上)登記費用はいくらかかる

登記費用の仕訳について詳しく

 

 

 

登記費用は、登録免許税と司法書士の報酬、


契約書に貼った収入印紙など登記に関する全てを含んだ費用です。

 


登録免許税は不動産購入時等の登記申請に必要な税金です。

 

 

アパート建設や、不動産の購入の際にかかった、


諸々の費用(付随費用)は、


全て取得価額に含めるのが原則ですが、

 

このうち不動産取得税と登記費用は、


法人の場合は、取得原価に含めないで、


経費にすることもできます。

 


個人は経費計上しかできません

 

 

繰り返しになりますが、法人の場合は、登記費用は、


経費計上と資産計上の選択は自由ですが、


注意点として、


個人は経費計上しかできないようになっているわけですね。

 

 

つまり、登記費用と不動産取得税は、

 

個人の場合は経費計上しなければなりません。

 


取得原価にあげるなら、現在の税率は、


固定資産の課税標準額に対して、


建物の登録免許税が2%、土地が1.5%です。

 


(自己居住用等の、特例1.0%を使わない場合)

 

 

これは何を意味するか、


取得原価に上げると税金がかかります。

 

 

経費に上げれば節税ができますが、


決算書の見栄えがわるくなることを意味します。

 


詳しくいうと、


もし資産計上したならば、最初に税金はかかりますが、


あとから、建物の耐用年数で減価償却していきます。

 


経費に上げるなら一括で経費計上して節税が図れます。

 

 

もっとも、土地分の登録免許税は、


売却まで資産計上が続くことになります。

 

 

たとえば、登記費用10万円(登録免許税4万円、


司法書士報酬6万円)を、支払った場合の仕訳ですが、

 


経費に上げるのなら、

 

租税公課   40,000     現金預金 100,000

支払手数料 60,000

 


または、


登記費用     100,000    現金預金   100,000

又は(登記料)


となります。

 

 

つまり、資産に上げるのなら建物の耐用年数の期間で、


少しずつ減価償却して経費化していきます。

 

 

 

経費にあげるなら、損益計算で、


一括で経費計上して税額を少なくできます。

 

 

 

資産に上げると、毎年少しずつしか、


経費に上げることができません。

 


したがって、物件を取得したその年に一括して経費計上して、


節税を図るか、それとも建物の耐用年数期間で、


少しずつ税金を納めていくかどちらかになり、


トータルでは、払う税金の額は変わりありません、同じです。

 

 

 

最初にたくさん経費計上するか、


後から少しずつ経費計上するかの違いになってきます。

 

 

もちろん、土地の分の登録免許税は売却まで経費化されず、


この分は売却しない限り資産として残ります。

 


登録免許税の現在の税率ですが、


土地の所有権移転登記費用は、固定資産税評価額に対して、


建物の登録免許税が2%、土地が1.5%です。


土地建物合算で、3.5%です。

 


1棟マンションなどの不動産は数億円規模になります。

 

 

したがって、登録免許税の額はかなり大きくなりますよね。

 

 

しかも、登録免許税以外にも、購入初期に、


各種、多額の諸経費がかかってきますよね。

 

 

もし一棟マンションが固定資産税評価額と、


売買価格とが同額だとすれば、


売買価格の3.5%が登録免許税となります。

 


例えば、固定資産税評価額と売買価格が同額の


1億円の一棟マンションを買うと、


登録免許税は350万円がかかってきます。

 

 

(なお、土地については、


平成31年3月31日まで1.5%の軽減延長)

 

 

 

 

対策ですが、キャッシュフローを多く残したい場合には、


一時に経費計上すると、その分所得税、


法人税等の課税が抑えられ手元資金の温存の効果があります。

 

 

一方、資産に計上すれば、経費計上は僅かで、


税金の額が増えるために、購入資金の負担もあり、


手元資金の欠乏が心配です。

 


逆に、経費計上すれば、額が大きいために、


各種の諸費用と合わせると、


損益計算書で赤字になりかねません。

 

 

そうなると、銀行の格付けに影響を及ぼしかねません。

 

 

 

基本的に、不動産を取得したことに伴い発生する登録免許税は、


不動産本体を取得したのと同様、


その影響は、購入した初年度では終わらず、


不動産保有期間中ずっと続くものです。

 

 

したがって、取得時に資産計上して、


少しずつ経費化していくことが私は妥当だと考えます。

 

 

資産計上したならば、建物分の税金は新築、又は、


中古であっても例えば、RCなら長期で減価償却していきます。

 

 

したがって、経費計上か資産計上かは、


決算書の見栄えと自己資金のバランスを考えて判断すべきですね。

 


そうはいっても、登記費用の取得原価参入ですが、


個人と法人では若干の温度差があります。

 

 

 

繰り返しになりますが、


法人の場合は、登記費用は経費計上と資産計上の選択は自由ですが、


個人は経費計上しかできないのが注意点です。

 

 

登録免許税には、所有権移転登記、建物の表示登記、


保存登記、抵当権設定登記などいろいろあります。

 

 

もっとも、建物の表示(表題)登記の登録免許税は非課税です。

(建設後30日以内に登記要)

 

 

ちなみに、建物の表示(表題)登記とは、


建物を建てたときの登記のことです。

 


つまり、


建物が新築した時に、最初の所有者は1カ月以内に、


建物表示(表題)登記を行います。

 

 

これは、登記簿の表題部に載せるものであって、


所在地、種類、構造、床面積、


及び所有者の住所・氏名を記入する登記です。

 


それから、建物の保存登記は、


建物の固定資産税評価額×0.4%です。

 


この保存登記とは、所有権の保存登記のことです。

 


これは、登記用紙の甲区に記入され、


誰が所有者であるかという所有権の登記のことをいいます。

 


このように、登記用紙の甲区に記入される登記は、


所有権移転登記、所有権保存登記です。

 


それに対して、登記用紙の乙区には、


権利に関する事項を記入されるもので、


例えば、抵当権設定登記などです。

 


抵当権設定登記の登録免許税は、借入(ローン)金額×0.4%です。

 


以上が登録免許税の金額になっています。

 

 


登記手続きを司法書士に依頼すると登録免許税とは別に、


登記のための司法書士報酬が必要になります。

 


それらをひっくるめて一般的に登記費用と呼ばれるものになります。

 

 



登記費用はいくらかかるについて

 

 

不動産仲介会社や住宅メーカーの社員は、


簡単に登記費用の額を言いますが、


それが妥当な金額かどうか、


払う方としてはよく吟味する必要があります。

 

 

仲介会社や住宅メーカーの言いなりになって、


高いなぁと思いながら登記費用を払っている可能性があります。

 

 

銀行や信用金庫などの金融機関指定の司法書士の、


登記費用もかなり高いと私は思います。

 

 

 

登録免許税の相場価格


平成29年8月30日に一棟マンションを取得した場合にかかる登録免許税


現在の登録免許税の税率は、固定資産の課税標準額に対して、


土地が1.5%、建物が2%です。

 

 

(収益物件は自己居住用ではないので、新築、中古ともに、

住宅用家屋の軽減の特例は受けられません)

 


1億円の一棟マンションを購入した場合の登記費用はいくらになるかですが、

 

 

仮に(売買金額1億円、土地固定資産税評価額4,000万円、


建物固定資産評価額6,000万円、


(取得のための借入金1億円)の場合、

 

 

所有権移転登記の登録免許税
土地、4,000万円×.0015=60万円
建物、6,000万円×0.02=120万円


抵当権設定登記の登録免許税
1億円×0.004=40万円


合計 220万円です。

 

 

この他、司法書士の報酬がかかります。

 


 

 

司法書士報酬=所有権移転+抵当権の設定+決済の立会い+日当などで、

 

10〜20万円です。

 

 

 

司法書士の報酬の相場価格

 

建物表題登記(表示登記)     80,000円
所有権保存登記                  40,000円

建物滅失登記                       13,000円

所有権移転登記                    45,000円

抵当権設定登記                    40,000円

住所変更登記                       15,000円
 


建物表題登記(表示登記)は、

新築建物について、測量のうえ図面を作成、

法務局へ建物の種類、構造、床面積、

図面等を登録する費用です。

 

 

所有権保存登記は、

建物表題(表示)登記が終わって、

所有者の住所、氏名を法務局に登録する手続きで、

保存登記をすることで、登記識別情報が発行されます。

保存登記費用は新築建物の評価額×4%(自己居住用の建物の場合、0.15%)

 

 

古家の滅失登記の費用計算方法

10,000円+3,000(事前調査費等)=13,000

 

 

登記費用の内訳

 

登録免許税という税金と、


司法書士の報酬(旅費又は交通費含む)と、


法務局への手数料などの実費を合わせた金額です。

 


ここで言えることは買主は登記することが目的なので、

 

登記の質は関係ないはずです。

 

 

実は司法書士さんを指定する権利があるのは、

 

買主なのです。

 

 

報酬の安い司法書士さんに越したことはありませんが、

 

他の司法書士さんから見積もりを取って、

 

安い司法書士さんにお願いすればよいと思います。

 

 


もっとも、抵当権が絡んでいる場合や相続案件などは、

 

銀行指定の司法書士となる事もありますので、

 

司法書士を変える事はできないかもしれません。

 

 

 

 

これらの不動産登記を自分で行うことは可能ですが、


不動産登記を買主や建主本人が行うことを、


仲介会社やハウスメーカー、売主、


金融機関の人たちは心よく思いません。

 

 

 

これは、所有権移転登記は、間違いが許されないので、


ある程度知識のある専門家をはさまなければ、


安心できないということもありますが、実は、


不動産登記の専門家である司法書士から受け取る、


手数料収入やバックマージンなどが影響していると考えられます。

 

 

したがって、司法書士はバックマージンを支払うため、


登記費用は相場より高くなりますよね。

 


不動産仲介会社や建売メーカー、


金融機関が関係する不動産登記は、


主に次のものがあります。

 

 

 

所有権移転登記、


これは、仲介会社や売主の協力が必要となります。

 

 

 

建物表題登記、


これは、ハウスメーカーの協力が必要となります。

 

 

 

抵当権設定登記


これは、融資を受ける金融機関の協力が必要となります。

 

 

 

協力を見込めない場合、協力なしで行うノウハウが必要になってきますよね。


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