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定期借地権付きマンションの問題点

定期借地権付きマンション購入について






定期借地権付きマンションは、土地を買わずに借りるだけだから、 


通常のマンションより3割ほど安いのが最大の魅力です。





50年程度快適な住まいを割安に確保し、


残ったお金で豊かな生活をと考える人に向いています。




定期借地権付きマンションは、


最初に保証金を払う仕組みです。




そして、月々地代を払っていく形です。



物件によっては 期間終了後も、


賃貸物件として住み続けられるものもあります。





しかし、定期借地権付きマンションには問題点もあります。



定期借地権付きマンションは歴史が浅いため、


まだまだ未解決の課題が山積みされています。


 

先ず50年間にわたって地代を徴収していくには、


どうしても実務上に問題がでてきます。




管理費の徴収ですら苦労しているマンションが、


あるくらいですから、地代を大勢の人から集めたり、


管理することはことは、かなり手間がかかってきます。


 

年月がたって入居者が入れ替わってくると、


そう簡単にはいかなくなります。


 

借地契約の際に収めた保証金の返還の事務処理は、


できているのかという問題もあります。


 

また、100年住宅が宣伝されるこの時代に、


50年で取り壊す住宅とは、


時代に逆行する制度と言わざるを得ません。



 

修繕しても50年で取り壊すことを前提の、


定期借地権付きマンションの修繕金は、


捨て金にならざるを得ません。



修繕に手をつけなくなるので老朽化になりやすくなります。



50年の契約が終了すれば、


どうせ出ていかなくてはならないとすれば、 


建物が老朽化した時に、全員が修繕費を、


快く出さなくなることも予想されるのです。




契約期間があと10年ぐらいになって、


取り壊しの期日が近くなってくれば 


わざわざ大金をかけて修繕する必要がありませんので 


そのままにしておくようになります。



なぜなら、修繕はマンションの寿命を、


延ばすことになってしまうからです。




そして最後に建物解体するするための費用が確保されるかという


問題も出てきます。



もっとも、取り壊すことを前提にした建物には、


資産価値は求めることはできません。


 

定期借地権付きマンションには、


このような危険性も出てきます。




従って、定期借地権付きマンションには、


スラム化ということが、


起こってくる可能性があります。





50年もすれば地主も代替わりしているだろうし、


入居者も高齢になっていますし、代わっていることだと思います。



人生の晩年で転居を余儀なくされる問題を含んでいます。



それで果たして建て替えができるかという問題があります。



管理しきれなくなって建物から住人が逃げ出すと、


壊すに壊せないスラム化したマンションに、


なってしまうことも予想されます。





所有権は建物に限定されその時点で、


使用期限が付けられてしまうと、


同時に資産としての価値は失われてしまいます。




その上さらに50年間、


払い続けなければならない地代のことを考えると 


修繕の方も消極的になってきます。




土地代はかからなくて安く手に入りますが、


いろいろ問題があり、それを承知で購入しても良いか、


よく検討してから結論を出す必要があります。










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