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賃貸不動産の火災保険の会計処理

賃貸不動産の火災保険の会計処理について

 

 

 

大家さんの所有する賃貸住宅で、

 

万が一、火災にあった場合、

 

保険金は一括で支払われます。

 

 

つまり一括で受け取ります。

 

 

一方、保険料を支払う場合は、火災保険の場合、

 

分割で支払うケースと、

 

一括して支払うケースがあります。

 

 

保険料そのものは、賃貸事業の必要経費になります。

 

 

分割で支払う場合は、支払った都度、

 

経費に計上します。

 

 

しかし、ここで問題があります。

 

 

一括で払う場合です。

 

 

一括の場合は、

 

いっぺんに経費に計上することはできません。

 

 

なぜなら、その期の分だけでなく、

 

将来の期間の分も含んでいるからです。

 

 

すると保険料はどのように処理するのでしょうか。

 

 

結論は、保険料は支払った時点で、

 

一度に経費計上はできないものになり、


いったん資産に計上します。

 

 

そして、保険期間で按分した額を、

 

当期の経費に計上します。

 


つまり、保険料は長期分を前払いしますので、


長期前払費用(長期前払保険料)という資産に計上して、


保険期間で按分した額のみ、当期の必要経費に、

 

算入することになります。

 

 

ちなみに、火災保険には掛け捨てのものと、

 

戻ってくるものがあります。

 


保険期間満了時に、払込保険料に応じて、


保険金額の20%とかが満期返戻金として、


契約者に戻ってくるものがあります。

 

 


保険料のうち満期返戻金として戻ってくる部分は、

 

資産として計上し、


満期時点で支払保険料以上の額が受け取ったときのみ、


その差額(満期返戻金−保険積立金)を、


一時所得として、申告納税することになります。

 

 

例えば満期返戻金が500万円で保険積立金が330万円の場合、

 

その差額の170万円が一時所得になります。

 

 

 

 

一時所得の確定申告書の記載例

 

 

 

 

収入金額    給      与  ア  3,500,000
 雑  公的年金等  イ
   そ の 他  ウ
  配      当  エ
  一      時  オ  1,200,000
所得金額   給      与  1

 2,270,000

 

     雑  2
  配      当  3
  一      時  4

  600,000

 合計(1+2+3+4)  5  2,870,000

 

 

 

 

一時所得として申告しても、50万円の特別控除があるので、

 

その範囲内であれば課税されません。

 

 

170万円−50万円(特別控除)=120万円

 

 

また一時所得は、給与所得などと合算する前に、

 

1/2することとなっていますので、

 

注意しましょう。

 

 

つまり課税所得に算入されるのは、

 

一時所得のうちの半分だけですので、


この点は、納税者に有利な制度です。

 

 

 

さて、保険料の支払いですが分割の場合と、

 

一括の場合があります。

 

 

 

保険料を支払ったときの仕訳は

 

(分割の場合)、


支払保険料  xxx   現金預金  xxx

 

 

 

一括の場合、

 

10年分の保険料、100万円を一括で支払ったとき

 

長期前払保険料 1,000,000 現金預金 1,000,000

 

 

年度末

 

支払保険料 100,000  長期前払保険料 100,000

 

計算式100,000÷10年=100,000

 



となりますが、保険金を受け取ったときの仕訳について、


例えば、


大家さんが所有する物件に係る保険金100万円を、

 

受け取った特の会計処理は、

 

現金 1,000,000  雑収入 1,000,000

 

修理費用として80万円かかった場合、


修繕費 800,000    現金 800,000


となります。

 


 

 


保有する固定資産が火災や地震、風水害などの災害にあって、

 

使用できなくなることは固定資産の滅失になってきます。

 

 

建物が滅失した場合、滅失した固定資産の帳簿価額を減額し、


これを火災損失の勘定科目(特別損失)を使って損失処理します。

 

 

 

例えば、帳簿価額1,000,000円 (取得原価1,500,000円、

 

減価償却累計額500,000円)の


建物が火災により焼失し使用できなくなった場合は、

 

次のように記帳します。

 


減価償却累計額  500,000円   建物1,500,000円

火災損失      1,000,000円

 

なお、建物には火災保険をかけているとします。

 

 


このような場合、保険金の金額が確定するまでの間は、

 

大家さんとしていくら損したのか得するのか分かりません。

 


したがって、固定資産が滅失した段階で、

 

すぐに建物の帳簿価額を損失として処理するのではなく、


いったん火災未決算などの勘定科目を使って処理し、

 

後日、保険金が確定した段階で、


滅失した固定資産の帳簿価額と保険金との差額を火災損失又は、


保険差益などの勘定科目を使って処理します。

 


なおこれらの科目は特別損失あるいは特別利益になります。

 

 

滅失した建物の帳簿価額>確定した保険金の場合、


大家としては損失が発生しますので、


保険金と帳簿価額との差額を、

 

火災損失として損失処理します。

 

 

滅失した建物の帳簿価額確定<確定した保険金の場合、


大家としては利益が発生しますので、

 

保険金と帳簿価額との差額を、

 

保険差益の勘定科目を使って利益処理します。


 

確定した保険金は未収金などの勘定科目を使って、


後日に確定した金額を受け取ることとなります。

 

 

 

復習します。

 

固定資産の滅失時(保険金有)の場合

 

 

火災発生時の処理


帳簿価額1,000,000円 (取得原価1,500,000円、

 

減価償却累計額500,000円)の仕訳

 

 

 


減価償却累計額    500,000   建物 1,500,000
火災未決算     1,000,000

 

 

焼失した建物には火災保険が掛けられており、

 

この時点においては未だに損益が確定していません。

 


なので焼失した建物の帳簿価額を火災未決算として処理します。

 

 

 

火災保険金額確定時の処理

 

 

上記の火災について、保険会社より1,300,000円の保険金が、

 

支払われる旨の報告があった。

 


未収金  1,300,000     火災未決算 1,500,000
火災損失  200,000

 

焼失した建物の帳簿価額は1,000,000円であったのに対し、

 

火災保険の金額は1,300,000円であり、

 

帳簿上200,000円の損失が発生しますので、

 

これを火災損失として処理します。

 

 

 

なお、仮に火災保険の金額が1,600,000円であった場合、

 

焼失した建物の帳簿価額より大きな金額の保険金を、

 

受け取ることができますので、


下記のように差額を保険差益として処理することとなります。

 

 

火災保険や地震保険は

 

5年や10年と長期で掛けるケースが多いです。

 


中には銀行の融資期間と合わせて

 

20年、30年で掛ける場合もあります。

 


例えば、アパートを建てて火災保険料を、

 

22年分まとめて支払一括で支払い、

 

領収書もらっている場合ですが、

 

これは、22年まとめて、支払っても、

 

今年の確定申告では1年分しか落ちませんので、

 

1年分づつに分けて毎年申告する必要があります。

 


22年に渡り貢献する費用ですから、費用収益対応の原則から、


毎年期間按分して22年に渡って落とす必要があります。

 

 

期の途中での火災保険に加入した場合は、

 

その途中から期末までの分は前払費用として経費になり、


それ以降分は長期前払費用に計上して、次年度から、

 

毎年1年分ずつ経費計上していきます。

 

 

法人税上も前払費用の一括経費計上が認められるのは、

 

1年以内の期間に限られるので、

 

22年間分の一括処理はできません。

 

 

 

 

また、賃貸アパートの火災保険を解約した場合、


払戻金があった場合、


 現預金 xxx   長期前払費用 xxx

 

 

 

長期の火災保険をかけている物件を売ると、


解約返戻金が振り込まれるはずです。

 


これは、物件の売却が終わると、


それに伴う火災保険も解約手続きがあります。

 


特にRCの場合は長期契約を結んでいるはずなので、


返戻金が数十万円以上になるかも知れません。

 

 

火災保険の解約と同時に、解約返戻金の振込先口座と、


質権設定の解除をする書類を銀行とやり取りする形となります。

 

 

その後、解約返戻金が振り込まれます。

 

 

 

不動産投資家が入っておくべき火災保険特約について


水濡れ原因調査費用補償特約

 

明らかな水濡れ事故が起これば水濡れ保険金が支払われますが、


多くの場合、水漏れというのは原因が直ぐにはわからないものです。

 


そうした中で入居者からの苦情に迅速に対応しなければなりません。


この特約があれば、原因調査費用を出してもらえます。

 

 


施設賠償責任特約

 

この特約保険は、被保険者が所有する建物に起因する偶然な事故により、


被保険者が他人の身体傷害、財物損壊について、


法律上の損害賠償責任を負担することによって被った損害に対して、


賠償保険金を支払うというものです。


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