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不動産売却、減価償却が終わって未償却残高がないと土地値で売っても損はないのか

減価償却が終わって未償却残高がないと土地値で売っても損はないのかについて詳しく

 

 

 

 

 

不動産の売却損益とは、売値と買値の差額です。


買値とは不動産の取得原価のことです。

 

 

 

減価償却が終わって未償却残高がないと、

 

取得費はゼロになるのかですね。

 

 


取得原価(取得費)とは購入金額と購入諸経費です。

 

 

つまり、

 

売却損益=売却金額−(売却物件の取得原価+譲渡費用)です。

 

 

 

譲渡費用とは、

 

仲介手数料などの売却の際にかかった諸費用のことです。

 

 

 

 

建物のように時間の経過とともに、


価値が下がっていく資産の場合には、


使用期間中の減価償却累計額を購入金額から控除して、


未償却残額を算出します。

 

 

その未償却残高を、建物の取得費とすることになっています。

 


つまり、建物の場合は毎年不動産所得の計算上、


必要経費に算入した減価償却費の累計額を差し引いたものが、

 

取得原価になります。

 

 

これ以外に、仲介手数料など買った時の購入手数料なども、


取得原価になってきます。

 


なので減価償却が終わっていると建物の取得原価はゼロになりますが、


土地は減価しませんので、ほぼ帳簿上は買った時のままの金額です。

 

 


もし、その収益物件を取り壊して売る場合の譲渡費用は、


仲介手数料と契約時の印紙代、貸家の立退料、


取壊し費用、建物の未償却残高です。

 

 

 

ちなみに、建物を取り壊さずに上物(古家)付で、

 

売った場合の譲渡費用は、


当然、取壊し費用とその建物の未償却残高は計上しません。

 

 

 

したがって、建物を取り壊さずに、

 

上物(古家)付で売った場合の譲渡費用は、


仲介手数料、契約時の印紙代、貸家の立退料です。

 


もし、売るために測量費があればそれも譲渡費用になりますし、


売るときは、買主から普通、固定資産税清算金を受け取りますので、


それは、売却金額に加えます。

 

 


従って譲渡所得(売却益)は、


売却額+買主負担の固定資産税清算金 −(取得原価−減価償却累計額)

 

−譲渡費用−土地の取得費=譲渡所得

 


ということになります。

 

 

 

したがって、減価償却が終わって未償却残高がないと、

 

 

土地値(土地は買った時と売った時の価格が同じと仮定して)で、

 

 

売っても損はありませんが、

 

 

厳密には、譲渡費用の分だけ損になりますね。

 

 

 

 

 


 

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2017/02/05 2:58 PM posted by: -
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