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アパートを取り壊して建て替えるか大規模修繕をして運営するか

アパートを取り壊して建て替えるか大規模修繕をして運営するか

 

 

 


築20年を、超えてくるとアパートは、

 

一度退去者が出ると、部屋がなかなか埋まらなくなります。

 

 

そうかといって、リフォームして長持ちしようと試みたり、

 

あるいは費用を抑えるためにセルフリフォームしようとしても

 

アパートなどの集合住宅は、同じ棟に他の入居者が住んでいる手前、


リフォームするとなると騒音問題などもあり、

 

一室単位のリフォームがしにくいという問題があります。

 

 

また古くなった木造の場合は、

 

リフォーム費用が割高になるという懸念があります。

 

 

リスクを減らすため、古い賃貸住宅を最低限の修繕で、


長持ちさせ、なるべく長くそのアパートで家賃収入を、


得ようとする大家さんが多いものです。

 

 

まあ、建て替えると、新しいローンを抱えることになるため、


別の意味で負担感はありますが、大家さんも、高齢になると、


もう一度、賃貸経営をしようという気力も薄れてきます。

 

 

もっとも、アパートを相続するつもりの相続人にとっても、


老朽化したアパートは、負担になると思います。

 

 

しかし、建て替えるとなると、投資金額が大きいだけに、


多くの大家さんは、建て替え時期などについて、


判断に迷うものです。

 

 

老朽化アパートを建て替える時期は、


耐震性の問題からという大家もいますし、


老朽化とともに、人気のない間取りや、古くなった設備の影響で、

 

アパートに入居する人数が徐々に減ってきます。

 

 


家賃を下げないで、強気のままで頑張っていると、


入居者の数も半分以下になってきます。

 

 


それでも家賃を下げると入居者も得られるのなら、

 

下げて入れようとしますが、

 

いくら下げても入居者が得られないのなら、

 

大規模なリフォームを考えるようになりますが、

 

リフォームしても、家賃に反映されない可能性もあります。

 

 

 

そこで、大家さんは、アパートの建て替えを、


考えるようになってきます。

 

 

もっとも、後継者がいない大家さんの場合、


新たにローンを組んで建て替えるよりも、


売却という選択肢もあります。

 

 

あるいは、一戸建てに建て替えて、


マイホームにして終の棲家にする選択肢もあります。

 

 

もっとも、アパートを建てることによって、


土地の評価は下げられますので、


駐車場などに用途変更をするよりも、

 

同じアパートに建て替えることを、

 

選択する大家さんが多いといえます。

 

 

 

あるいは、一戸建て用地として売却することも考えられます。

 

 

もっとも、相続税対策にもなると言っても、 

 

ローンと相続税とは何の関係もありませんが、

 

相続税を節税するメリットは、アパート建てることで、

 

土地の評価を下げることができるためです。

 

 

かといって、建て替えると、


入居率、家賃収入の上昇が見込める反面、


建て替えは、新設(更地にアパートを建てる場合)と違って、


古いアパートを解体したりする手間や、費用がかかりますし、


現入居者との立ち退き問題も出てきます。

 

もちろん、アパートを新築すると、建設費用が莫大になります。

 


建て替えも含めて、賃貸経営は、建て替えにかかった費用は、


その後の、入居者からの家賃収入で回収していくことになります。

 


この回収に長期間かかるという問題があるのです。

 


そのため、アパートが古くなっても、


古い賃貸住宅を最低限の修繕などで長持ちさせ、


なるべく長く、そのアパートで、


家賃収入を得ることを選択する大家さんが多いですね。

 

 

何より、建て替え中は家賃が入ってきません。

 

入ってこないところへ支出が発生しますので、


キャッシュフロー的には苦しくなります。


 


まぁ、そのまま運営したいところですが、


経年と共に、アパートも老朽化してきますと、


収入の割には、手間がかかるようになってきますね。

 

 

建物が使用可能なギリギリ限界になって、


これ以上どうしようもないというところで、


建て替えに入るのが一番多いパターンです。

 

 

しかし、ボロボロの状態でそのまま放置して、


入居者がゼロなってから、建て替えるか、

 

解体して売却するか、あるいは壊さずに、

 

土地値で売却する選択もあるでしょうが、

 

建物の耐用年数が終わり、減価償却費が計上できなくなり、


さらに、ローン返済も終わり支払利息の計上ができなくなって、


節税のメリットがなくなったとき(デッドクロスになる直前)に、


建て替えを検討するのも一つの賢明な選択肢だと思います。

 

 

別の提案として、ボロボロの状態でそのまま放置して、


入居者がゼロなってから、大規模修繕して新家賃で、

 

入居者を募集する方法もあります。

 

 

 

 

 

 

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