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確定申告と減価償却

確定申告と減価償却について

 

 

 

 

 

不動産を買うと、なぜ減価償却が必要になるのかというと、


建物というものは、使っても形を変えずに残っているでしょう。

 


しかし、土地のようにいつまでも残っているものとは違って、

 

建物は、だんだんと痛んでいきます。

 

 

 

その痛んだ分を費用にしようというわけです。

 


あるいは、製造業を例にとって説明すると、

 

不動産は、工場で使われる原材料のように、


使えば製品に姿を変えて、

 

なくなってしまうようなものとは違いますね。

 

 

なので、何年も使う建物を買ったのに、

 

一時にすべて費用として落としてしまうのは、

 

おかしいと考えることができます。

 


そうかといって、さんざん使ったあげく、

 

捨てるときに初めて費用に計上するというのも、

 

明らかに不合理です。

 

 

その建物がきちんと使え、

 

人が住むことができる耐用年数を定めて、

 

その期間にわたって費用に計上するのが正しいという、

 

ことに行き付くのですね。

 



確定申告と減価償却について
 

物件を取得するには、

 

失敗しても最小限に収まるように、

 

小さいものから始めましょう。




物件を購入して、きれいにリフォームすれば、

 

入居者が決まりやすいでしょう。

 

 

賃貸事業を始めると、

 

今までかかった支出を計算しておこう。



  

確定申告とは、

 

サイドビジネス 駐車場経営 マンション家賃収入等 

 

給料以外の 所得が20万円以上あれば 

 

その年の所得は税務署に申告しなければならないのです。




なので、初めから、今までかかった支出をすべて紙に残しておこう。

 

また、今までに支払った領収書は全て残しておこう。




不動産投資の場合 申告書に書く項目は少なく 

 

毎年同じような項目になることが多い。




確定申告書も初めは税理士さんに、お願いするよりも、

 

自分で書いて出そう。



収入は、家賃収入と礼金だけですね。




支出は不動産関係で支払った税金やリフォーム費用、

 

入居者を決めてもらうために不動産屋さんに支払った広告費や、

 

ローンを組んだ場合の利息である。

 

あと、修繕費、消耗品費、通信費、交通費、水道光費などがありますが、

 

ほかの業種に比べても、費用項目は圧倒的に少ないでしょう。





それから減価償却費を、忘れてはいけません。



物には何でも耐用年数というものがあって

不動産投資の場合 建物を貸してお金を得ているのであるが、

 

その建物の価値は痛んでいって年々落ちていくではありませんか 

 

その落ちた分も支出に上げることによって、

 

税金を抑えてあげようという仕組みになっているのです。



実際に建物が老朽化して使えなくなるのが 

 

いつになるか分からない。 




だから個々の物件について、耐用年数は数値で決められている。

 



いっぺんに計上するのではなく その耐用年数の期間で割って、

 

毎年劣化分を費用計上していくということである。



その耐用年数の期間は物件によって違っており、

 

法令で決められています。

 

 

減価償却費は、建物、設備や車両、

 

パソコンなどの備品があります。

 

 

ちなみに、

 


中古資産を購入した場合の

減価償却期間の出し方は法令で決まっています

中古資産を購入した場合は 法定耐用年数の全部を 

経過している減価償却期間は


減価償却期間=法定耐用年数×20%

 

(一年未満の端数は切り捨て)最短4年

 

築25年の木造中古住宅を買った場合の減価償却期間は、

22年×0.2=4.4(小数点以下切り捨て)で、

4年になります。

 


中古資産が法定耐用年数の一部を経過している時の減価償却期間は


減価償却期間=法定耐用年数−経過年数+経過年数×20%になります。

(一年未満の端数は切り捨て)

 

 

たとえば、築20年の木造中古住宅を買った場合の減価償却期間は、


22年−20年+20年×0.2=6年になります

 


それぞれに、耐用年数の償却率をかけて出した金額を合計した金額が、

 

損益計算書(収支内訳書)の減価償却費の金額になります。

 

 

ちなみに、全て償却するまでは、


建物の減価償却費の未償却残高が残ります。

 

 

これは、貸借対照表の建物勘定の金額になります。




入居者を決めるためにかかった建物の費用で、

 

単なる修繕の費用は、修繕費として計上し 

建物の価値を上げるためにかかった費用は、

 

資本的支出になるので、

 

建物の取得価額に含めて計上し、 

法定耐用年数の範囲で毎年経費に計上していくのです。




その他の費用は雑費として書いておこう。




通常、ほとんどの経費は、金銭支出を伴うものですが、


減価償却は、賃貸住宅を購入したときに支出した金額を、


耐用年数に応じて、各年分に費用配分しますので、


金銭支出を伴わない経費となって、

 

 

大家さんにとって非常に有利な仕組みです。






あと申告書に個人の項目(名前、住所など)を書くところがあるので、

 

そこを書いて3月15日までに出そう 。

 

 

 

ちなみに不動産取得ですが


建物の減価償却の基礎になる取得価格に含める費用は、

 

どんなものがあるか

 

 

物件を購入した場合の取得価格に算入する費用は、

いくらかあります。

 

 

 

不動産の購入に際して発生する費用は、

 

不動産の購入代価はもちろん、


不動産業者に支払った仲介手数料、契約書に貼った印紙代、

 

買主負担の未経過固定資産税相当額、

 

 

それに、登記費用、不動産取得税などがあります。

 

 

この中で、物件を購入した場合の取得価格に算入する費用は、

 

購入代価と仲介手数料、その他購入のために要した費用と、


入居者に貸付るために直接要した費用の合計です。

 

 

ちなみに、土地、建物を購入するとき、

 

売り主に納付する固定資産税、都市計画税は、


期間按分して買主が負担することが、

 

一般的に行われていますが、


これは買主にとっては、税金相当額であり、


売買代金の一部を構成するものでありますので、

 

取得価格に算入します。

 

 


一方、取得価格に算入せずに、経費にして落とすものは、

 

登記費用と不動産取得税があります。

 

 

登記費用と不動産取得税は、


建物を取得するための費用というより、


取得した後にかかる費用であるために、

 

建物の取得価格に算入しないで、


支出した年の必要経費にするわけです。

 

 


ちなみに、建物取得のための借金ですが、


新規に不動産賃貸業を始める場合の建物取得のための借入金は、


その建物の使用を開始する日までの利子は、


取得価額に算入し、その日以降の利子は、


必要経費に算入します。

 

しかし、すでに他の不動産の貸し付けを行っていて、


もう一つの貸家を取得するという場合には、


その借入をした時からの利子の全部を、


必要経費にするのです。

 

または、使用開始の日までの分においては、


取得価額に算入してもよいことになっているのである。

 

次に、物件を建てたときですが、建てたときに、

建物の減価償却の基礎になる取得価格に含める費用は、

どんなものがあるか、これにもいくつかあります。

 

建築請負工事で建設した場合は、


その請負代金(付帯設備、外構工事含む)、設計料、

 

地鎮祭及び上棟式の費用、近隣対策費、


その他建設のために要した経費と、


貸付の用に供するために、直接要した費用をあわせたものです。

 

 

もっとも、建物の落成式などの費用は、


建物の取得するための費用ではなく、


取得した建物を披露する費用なので、取得費ではなく、


交際費として必要経費に計上します。

 


工事請負契約書や売買契約書などに貼る印紙の代金は、


もちろん、建物の取得価格に算入します。

 


しかし、登記費用と不動産取得税は、

 

建物を購入したときと同じように、

 

建物を取得するための費用というより、


取得した後にかかる費用であり、


建物の取得価格に算入しないで、


支出した年の必要経費にするわけです。

 

 

 





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2016/03/28 9:50 PM posted by: -
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