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外階段リフォーム、減価償却、法定耐用年数

外階段リフォーム、減価償却期間について詳しく

 

 

 


アパートの、鉄骨製の外廊下と外階段は、


10〜12年間隔で塗装工事を実施しないと、


崩落につながったりします。

 

 

階段や廊下をそっくり取り換えることは、


そこで暮らしている入居人の生活に影響を及ぼすため、


現実的に難しいと思われます。

 

 

したがって、定期的な塗装コーティングを、


実施して鉄サビ対策は必要ですね。

 


木造2階建てアパートについているような外階段の場合、


新しいものを付け替える工事になると、


工事費として300〜400万円という見積もりになってきます。

 


アパートの場合は、階段は二つあるのが一般的で、


左右どちらか朽ちて危険だという判定がくだされれば、


危険な方の階段を閉鎖して工事をしますので、


工事中は片側の階段だけを使うようにして、


付け替え工事が終われば、


もう片方の階段も付け替えるようになることがほとんどです。

 

 

したがって、左右両方の階段を付け替えるようになります。

 


そうかといって、アパートの建て替えを計画すると


入居者さんに立ち退いてもらわなければならず、


立退き費用も必要ですし、その間は、


立ち退き交渉から建築完了を経て、

 

入居者が決定するまでは、


家賃収入が入ってきませんし、


ローン返済や固定資産税は、


持ち出しになりますよね。

 


したがって、定期的に塗装などを実施して、


日頃のメンテナンスは欠かせません。

 

 

 

階段を付け替えたりして、


支出した金額が実際に資本的支出とした場合の償却期間は、


税務上は、資本的支出に関わる部分の減価償却期間については、


現に適用している耐用年数によって、


償却限度額を計算することとなっていますので、

(耐用年数の適用等に関する取扱い通達1−1−2)


建物本体に適用されている法定耐用年数の、


木造なら22年を適用することになります。

 


外回りについては、大規模修繕を実施して、


たとえば外壁塗装などは、


10〜12年で行うものと仮定して、


減価償却期間を10年で上げたりしますが、


外階段をリフォームした場合も同じように、


定期的に10〜12年間隔で行って、


30万円を超える分については、


資本的支出として、10年で減価償却していきます。

 

 

リフォームの減価償却期間、法定耐用年数(大規模リフォーム減価償却期間)  

 


また、30万円以下は少額資産として、


一括で経費に上げることもできます。

 


もっとも、10万円以下のリフォームについては、


その年の必要経費として上げなければなりません。

 


また 中古アパートを買って、


外階段の塗装工事をした場合、


建物の残存耐用年数と同じ減価償却期間に、


することもできるという考え方もあります。

 

 

その場合、耐用年数の経過した中古物件を買って、


外階段をリフォームした場合、


建物と同じ耐用年数にすれば、


外階段工事を建物に含めて償却しますので、


リフォームの減価償却期間は4年ということになります。

 


いずれの方法も採用することができますが、


第三者に説明できるようにしておけばいいと思います。

 

 

 

外階段を、リフォームして、


そのリフォームが資本的支出であったとしても、


建物が使えなくなれば、


それに付随した階段も使わないものなので、


建物本体の耐用年数の残存年数に合わすべきだ、


という考え方もできます。

 

 

 

建物の附属設備などは、原則として建物本体と区分して


付属設備の耐用年数を適用しますが、


外階段取り付けなどの建物の附属設備については、


耐用年数の18年で減価償却しますが、


アパート建てた時は、階段は建物の一部ですので、

 

建物と一括して建物の耐用年数で、


減価償却します。

 


また、築15年の木造アパートに、


外階段を取り付けた場合、


工事代に70万円にかった場合、これを


減価償却する場合の減価償却期間は、


残存耐用年数の7年でするのではなく、


元の建物の耐用年数となり、

 
22年で減価償却していきます。

 

 


新しい外階段の取り付けは、


建物の価値や耐久性が高まるものとして、


資本的支出に該当し、その金額を取得価額として、


建物の耐用年数を同じくする資産を、


新たに取得したものと扱われます。

 

 

 

取り壊して、新しく建てたのではなく、


リフォームしただけなら経費に上げることもできますし、


定期的に、10〜12年で行うものであるなら、


減価償却期間を10年で上げることもできます。

 


外階段のリフォームで資本的支出としてあげるのなら、


一番無難な方法として建物と同じ22年を適用すればいいと思います。

 

 

 

税務上は新しく新設した場合は、


建物と外階段は一体ものであり、


残存耐用年数ではなく、


本体に適用されている法定耐用年数を、


適用することとなっています。

 

 

もっとも、基本的には残存耐用年数で、


減価償却すべきであるという人もいますし、


リフォームするのは、使用可能期間を、


延長させるというよりも、そのままでは、


空室を食い止めることが出来ないからであるために、


リフォームしたからといって残存耐用年数が、


増えるわけではないような出費なら、


資本的支出とならず修繕費となります。

 

 

ちなみに、いずれの方法でも、撤去した部分については、


撤去費用と未償却残高が損失として必要経費となります。


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