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エレベーターの減価償却とリフォームについて

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エレベーターの維持費

修繕積立金の勘定科目、仕訳

10万円以下の少額資産と20〜30万円未満の少額の減価償却資産


 




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エレベーターの減価償却について

 

 

 

エレベーターが付いているマンションは人気があります。

 

 

しかし運営する大家の方から見れば、


エレベーターがないほうが楽です。

 


EVはともかく金食い虫、


エレベーター付きのマンションは、


経営の足かせになりかねません。

 

 

 

エレベーターがない分、

 

かえって家賃が安く設定されますので、


その点はいいかもしれません。

 

 

マンションを建てる場合も、


エレベーターがない方が居室はもちろん、


階段が広く取れるので、


その点はいいかもしれません。

 


まぁ、実際5階建てのエレベーターなしのマンションの場合、


家賃設定の額にもよりますが、


1階や2階よりも先に5階に入居者が決まっています。

 

 

ただ、4階建て、5階建てのターゲットはあくまで若年層です。

 

 


また、エレベーターがあるような物件は大きな物件が多いので、


固定資産税も結構かかります。

 

 

エレベーター付きの物件は絶対にダメという事ではありませんが、


維持費が気になります。

 

 

それに見合う収益があれば検討の余地はあると思います。

 


ただし、かなりの高スペックでもない限り、


リスクの方が大きいと理解しておくことが必要です。

 

 

結局のところエレベーターが故障した際に困るのは、


作業完了までの数時間、エレベーターが使えない時間が、


発生することなのかもしれませんね。

 

 


大家さんにとって、エレベーター維持費は、


経費としてもとても大きいです。

 

 

購入検討の物件が一棟マンションや、一棟ビルであれば、


エレベーターが付いている物件になると思います。

 

 

でも、中にはエレベーターが付いていない物件もあります。

 


入居者側から見れば、エレベータがなければ不便ですが、


3階くらいまでなら、何とかやっていけそうです。

 

 

もちろんエレベーターがある方が便利ですので、


賃貸として強みになると思います。

 

 

しかしエレベーターが付いているという事は、


そのエレベーターの保守管理をする必要が出てきます。

 

 

しかしこの保守管理費用は、かなり費用がかかります。

 

 

主要部品の交換工事をするだけでも100万円単位の費用を


見ておく必要があります。

 

 

キャッシュフローを、悪化させる懸念があります。

 

 

エレベーターの保守契約には、二つの方法があり、


金額も、エレベーター会社によって違います。

 


エレベーターの保守契約の一つは、


フルメンテナンス契約です。

 

 

これは劣化した部品の取り換えや、修理費用を、


月々の定額契約料金に含んでいる契約で、


およそ一基あたり月々、5〜6万円前後の保守料がかかります。

 


もう一つは、POGと呼ばれる契約です。

 

 

これは劣化した部品の取り換えや、修理費用を、


月々の定額契約メンテナンス料金には、含まない契約で、


この場合は、保守メンテナンス料は、


だいたい月々、3〜4万円になってきます。

 


分譲マンションでは、エレベーターの維持費には、


将来的に、保守メンテナンスで対処できない場合があり、


エレベーターのリフォームや、大規模修繕に備えて、


修繕積立金を確保しています。

 

 

キャッシュフローの見込める大型物件であれば、


エレベーターのリフォームや、大規模修繕には、


家賃収入でカバーできると思いますが、小型の物件であれば、


家賃収入に対して占める割合が大きいですよね。

 


また、エレベーターには電気代も、かかりますので、


費用対効果を、見極める必要があります。

 


単なるエレベーターの維持管理や、


現状回復のために要したと認められる補修工事代金は、


修繕費として計上することが認められます。

 


しかし、その補修工事が、


エレベーターの使用可能期間を延長させたり、


エレベーターの価値を増加させる効果がある場合は、


修繕費とはならず、資本的支出となります。

 


資本的支出と言えば、


一般的にエレベーターの取り換え費用ですが、


一戸建てにつけるようなホームエレベーターや、


規模の小さいマンションにつけられている、


小規模なエレベーターなどは、


一基当たり、350万程度で設置されています。

 

 

 
エレベーターを取り付ける枠組の躯体工事が必要ですので、


10階ぐらいまでの賃貸マンションや、


分譲マンションであっても、小規模なマンションの場合では、


エレベーター設置費用は、


総額で1,000万円ぐらいかかってきます。

 

 

10階以上の分譲マンションや、


高層マンションのエレベーターの設置費用は、


一基当たりで2,000〜3,000万円位はかかっています。

 

 


エレベーターについて、平成19年4月1日以後に、


資本的支出を行った場合は、その資本的支出の金額を、


エレベーター本体と同じ耐用年数を有する減価償却資産を、


新たに取得したものとして償却を開始するのが原則です。

 


エレベーター の減価償却の仕方は、


修繕でかかった費用を資本的支出なら、


建物付属設備で17年で償却します。

 

 

支出した金額が資本的支出として、


判断された場合の償却期間は、


税務上は、現に適用している耐用年数によって、


償却限度額を計算することとなっていますので、

(耐用年数の適用等に関する取扱い通達1−1−2)


残存耐用年数ではなく、エレベータの耐用年数の17年を、


適用することになります。

 

 

またエレベーターは建物と一体で使いますので、


建物と一括して、建物の耐用年数で、


エレベーター本体の帳簿価額を建物に加算して償却を


行っても構わないのです。

 


これは、 平成19年3月31日以前に、


新設したエレベーターに対して、


平成19年4月1日以後に、


資本的支出を行った場合は、従来どおり、


その資本的支出の金額をエレベーター本体の取得価額に、


加算して償却を行う方法も認められます。

 

 

中古マンションを買って、


エレベーターをリフォームした場合、


建物と同じ残存耐用年数にすれば、


エレベータを建物に含めて償却しますので、


リフォームの減価償却期間は残存耐用年数ということになり、


費用化は早まります。

 

 


例えば、去年、築25年のマンションを購入して、


エレベーターのメンテナンスを行った場合、


工事代に300万円かかった場合を仮定すると、


資本的支出だとすれば、


エレベータの耐用年数の17年で減価償却しますし、


残存耐用年数の22年(47−25)で、


減価償却してもよいということになっています。

 

 

そのリフォームが客付けをするために必要であったという説明が付けば、


その費用を建物に含めて、建物と同じ残存耐用年数にすることもできます。

 

 

平成19年3月31日以前に新設したエレベーターで、


平成19年4月1日以後に工事を行った場合に該当しますので、


その資本的支出の金額をエレベーター本体の取得価額に、


加算して償却を行う方法も認められます。

 

 

 

単なる原状回復程度のメンテナンスで10万円以下の場合は、


修繕費として一度の経費に上げなければなりませんが、


これが、定期的に、10年単位で行うリフォームなら、


資本的支出として減価償却期間を10年で上げることもできるわけです。

 

 

まぁ、一番無難な方法として、17年を適用すればいいと思います。

 


税務上は新しく新設したり、資本的支出した場合は、


建物の残存耐用年数ではなく、


エレベータの法定耐用年数の17年を、


適用することになります。

 

 

いずれの方法も、もし、将来建物解体して、


エレベーター撤去した場合については、


撤去費用と未償却残高が損失として必要経費と認められます。

 


ちなみに、エレベーターは、建物付属設備になります。

 


建物附属設備と、構築物の減価償却方法は、


これまで定額法と定率法どちらも採用できたのですが、


平成28年度税制改正により、


定額法に一本化されています。

 

 

エレベーターの資本的支出とは、


新しく設備や機械の部品を交換したり、


品質や性能の高いものに取り替えた場合や、


エレベーター自体を取り換えたり、


建物や設備の耐久性を増したり、


価値を高めたり、性能を高めるような


大がかりな修繕を行った場合は、


資本的支出とみなされます。

 


繰り返しになりますが、


エレベーターは、平成28年4月1日以後に、


取得したり、資本的支出を行った場合、


定額法により、減価償却を、


行わなければならなくなっています。

 

 

修繕費にするか資本的支出にするか  

 

 


金額も一定の金額を超える金額は資本的支出になり、

 

工事の性質が現状を維持したり回復するためだけの支出は、


修繕費になります。

 

 

 


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