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新築アパート経営に将来性はあるのか

新築アパート経営に将来性はあるのかについてあれこれ

 

 

1.新築アパート経営に将来性はあるか

2.大家業の将来はどうなる


 

1、新築アパート経営の将来性

 

 

日本のアパート業は、親が営んでいた事業を継承する、


またはいろんなことを勉強し、


それをもとにアパートを建てるなど、


いろんなケースがあるわけですが、


特に外国に目を向けると、


新築ではなく中古アパートが主流ですし、


中古を改良して賃貸業をするということが、


非常に多いのですね。

 

 

 

まず、いま、考えなければならないのは、


日本で描いているアパート経営は、


将来性があるかということです。

 

 


つまり、アパート経営はこれから先も、


事業として成り立つ条件を十分備えているのかどうか、


検証してみる必要があります。

 

 

 

アパート経営はすでにその地域で、


存在していますので、


その市場に対応できるような賃料で、


アパートの運営ができるのかどうか。

 

 

しかし建ててみたら、その地域は飽和状態で、


賃料相場が崩れてしまっていて、


想定した家賃では入居者が集まらない。

 

 

 

そういうことになってしまうケースもありますから、


アパートであれば、


建物の建築費と設備費用を考察して、


実際にお客さんが借りるだろう家賃に、


十分対抗できるという確信を持ったうえで、


アパートを建てなければならないわけです。

 


特にその地域の、既存の中古アパートと、


対抗できるだけの魅力があるのか。

 


土地があるから、単に立地がいいからといって、


採算のシミュレーションを十分しないまま、


アパートを建ててしまうと、想定した利回りでは、


採算が合わないということに、


なってしまうケースも多いですから。

 

 

 

寂れたところに建ててしまうと、

 

入居者が集まりませんし、

 


立地がいいところは、そこを狙ってライバル業者が、

 

参入してきますので、競争相手も多いことですし、

 

需要と供給のバランスが崩れている場合もありますので、

 

アパートの市場賃料をはじき出して、

 

建築費、設備費用を含めて、

 

このくらいの建築コストがかかってくる。

 

 

その市場家賃に対して、十分対抗できるコストで、

 

建築できるのか。

 


これを十分検討して、将来予想と、


事業のシミュレーションと、


市場調査を自分で行ってみて、


これだけの利益が得られる、


これならいけそうだと思ったら、


アパートを建ててもよいわけです。

 

 

 

そういう前提があって、アパート経営をする場合、


何より、アパート事業は、


大家さんに経営能力があるかどうかが問われると思う。

 

 

 

この地域でのアパート経営は間違いなく、

 

利益を上げることができる。

 

 

経費の無駄使いをしたり、放漫運営をしないかぎり、


十分にやっていくことができるという目安がついたなら、


経営者として、自分の力、能力を存分に、


発揮していくことができます。

 

 

 

経営者としての能力がなかった場合には、

 

もう、どうしようもありません。


赤字経営になってしまいます。

 


他の大家さんも同じように、資金を投じて、


真剣にアパート運営をしていますので、


事業を忠実に行っていく力を持っていなければ、


成功しないのです。


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2、大家業の将来はどうなる

 

 

 

人口減少時代に突入した現代も、


アパートは増え続けているために、


借りる客が減ってしまうと思われますよね。

 

 

そんな環境の中で、今アパートを建てたら、


将来どうなってしまうんだろう。

 

と思っている大家さんも多いだろうと思います。

 

 

少子高齢化に伴う空き家の増加や、


生産緑地の宅地並み課税などから、


アパートに適した土地はこれからは、


いくらでも出て来ると思います。

 

 

需要と供給の原則からいって、


ますます大家側に厳しい状況になることは、


予想されます。

 

 

 

ハウスメーカーは、どんどんアパートを建てては、


新たに次の地主を見つけて、


アパートを建てさせるということを続けないと、


会社としては存続していけないことになってくるからです。

 

 

どんどん建てては、新たに次の地主を見つけ、


アパートを建てさせることを繰り返す。

 

 

すると、少し以前に建てた地主のアパートは、


入居者にとっての魅力が薄れ、次第に競争力を失う。

 

 

その大家さんの家賃収入は減少し、


アパート経営としての採算性は悪化してきます。

 

 

これが、将来危惧されていることです。

 

 

 

そんな厳しい環境の中、大企業が、


リスクのある大家業に参入して来るとは、

 

思えないですし、不動産投資家、大家業は、


個人が主力です、もしくは法人でも、


小規模の会社が主役の産業です。

 

 

大企業も不動産賃貸業には、


三井、三菱、森ビルなど一部を除いて、


本格的に参入していません。

 


公的機関の経営する公的住宅も、

 

税金をつぎ込むばかりで、


業績は良くありません。

 


したがって、他の産業に比べて、


賃貸業は個人レベルが圧倒的に優れています。

 


少なくとも昭和の時代までは、


大家にとっては良き時代だったかもしれません。

 

 

これは、他に競合する賃貸アパートが、


少なかったからです。

 

 

しかし、不動産賃貸業のいいところは、

 

キャッシュベース経営になるところです。

 


また、住宅は人にとって絶対に必要なもので、


なくなりません。

 

 

そんな、必要な住居を提供する、

 

大家業は現金商売です。

 


入居者が払えなくても、


保証会社が建て替えてくれます。

 

 

将来的に保証会社や管理会社が、


より充実してくると予想されます。

 


そういう意味では、


キャッシュフローに基づいた経営になり、


手堅いわけですね。

 


住居は人間にとって必需品であり、


絶対になくならない職業なので、


賃貸ビジネスは底堅いと私は思います。

 


そもそも参入してくると、過当競争になって、


衰退してしまう職業は多いと思います。

 


そんななか、賃貸業は競争原理がはたらいて、


ますます良質な住宅が安くなってくるだろうと思います。

 

 

入居者にとっては願ってもない時代ですし、


今のところは、この状態はしばらく続くと、


私は、予想できるわけです。

 




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