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不動産賃貸業は儲かるのかあれこれ
不動産賃貸業は儲かるのかあれこれ


 

もう何年も前から、サラリーマンの不動産投資が、


一部の人から、魅力的なサイドビジネスのひとつとして、


注目を集めました。


 

世の中に、会社勤めをしながら賃貸用不動産を持つ人は、


数多くいるが、現在、上手くいっている人は、


ほとんどは、親から受け継いだ土地や建物を、

 

もともと持っていた人ですね。



 

一時ブームになったサラリーマン大家さんですが、


スタート時点で不動産を持たず、


一から賃貸用の物件を仕入れて人に貸すことを、


会社勤めを続けながら行う人のことを指します。


 

一見、周りの人は不動産を買って、


人に貸すだけだから簡単そうに見えるが、


これがなかなか、片手間でできるほど、


気楽なビジネスではないのですね。


 

下手をすると、給料からの持ち出しになって、


困っているサラリーマンもいるのですね。


 

先ず前提として、


今後の人口動態などを考えると不動産賃貸業は、


全体として成長産業でないことに留意する必要がある。


 

どのような業界であっても、うまいやり方を見つけ、


普段の努力を重ねられる人は、平均以上のリターンを、


得ることができるでしょう。


 

しかし、それはイコール片手間でないことを意味するのですね。


 

もし、このビジネスに手を出そうとするなら、

 

例えば、10年後には、


それを本業にするくらいの覚悟が必要である。


 

他人の、トイレを平気で直せる人でなければならない。

 


サラリーマン大家さん以前に、


そもそも不動産賃貸業として、


経済的に成功するためには、


物件をとにかく安く仕入れることが重要である。


 

不動産投資の成果は、安く仕入れることで、


ほぼ決着がついてしまう。


 

これって、果たして事業と言えるのか。

 

バブルで失敗した人が投げ売りした物件を、


拾ってきたバブル以降の人は、


多くは成功しているのである。



これって安く買えさえすれば、


誰でも成功するのではと思える。



サラリーマン大家で儲けるためには、


物件をいかに安く買うことができるかが、


ポイントになってくる。



アパートの物件数が毎年5%前後の率で、


順調に増えており、競合が増え、


過当競争になってきている。



そのために家賃が下がってきており、


利益が出にくい体制になっているのである。



表には出てこないが、不動産会社の人によると、


赤字のサラリーマン大家さんの相談が増えているらしいのです。



儲かるかどうかは、まぁ、立地にもよります。



競合が近くに多いかで大きく違ってきます。



実際に不動産投資を始めるには、


どのくらいの資金が必要なのかですが、


銀行融資と個人属性によって違ってきます。



不動産賃貸業の利点は、融資が引けることにあったはず。


あと、人件費がほとんどかからないことです。



サラリーマンが不動産賃貸業を始める場合、


小さい物件から始めることが多く、初期投資にかける費用は、


平均で300〜500万円投入している。



区分の現金買いであっても、


300〜500万円の出費が必要ですし、


もっとも、フルローンで一棟ものを購入するにしても、


最低、諸費用で、300〜500万円、


あるいは、もっと必要になってくる。




仲介手数料、登記費用、固定資産税などが、


購入諸経費が必要になってくるからです。




500万円くらいの規模なら、


都心の区分ワンルームマンション、


地方の築古一戸建てくらいになってきます。



ただこれにリフォーム費用が掛かってきます。



まぁ、これくらいの規模の物件なら、軌道に乗せると、


十分採算が取れる。



一か月の賃料ですが、5〜6万円くらいで、


経費を引いても採算は合うでしょうが、


手残りはあまり期待できません。



これで、1か月当たりのキャッシュフローは、


2〜3万円といったところでしょう。



しかし、最近は家賃も5年前と比べて、


下がっています。




一戸建てにしても、入居者の募集に平均して、


5か月くらいかかっているのが地方の現状ですね。






一方、経費は、修繕費、固定資産税が年間10万円、


さらに委託管理の場合は管理費用5%、


その他の雑費(洗剤や掃除用具代など)が5,000円位、


これに借入金返済を入れると、


月の経費の合計2〜3万円位となる。



なので差し引き、利益が2〜3万円位でしょう。


不動産賃貸業を始める人の場合、


自己所有の土地や建物で行えば、


ローンがない分採算が出やすい。



自分の土地があったり、立地の良いところに、


土地などを持っていると、


投資資金の回収が早いといえます。




土地の出費がない場合でも、建物の借入金が必要ですが、



この借入金返済があると、


キャッシュフローは1か月、2万円くらいに落ちる。



これが平均的な収益です。



不動産会社の委託管理はオーナーに代わり24時間体制です。



管理会社のスタッフが緊急対応をしていますので、


大家さんは直接かかわる必要はありませんし、


建物の不具合やクレームの対応のできるシステムです。


しかしこれも、あまり儲からないと言える。


管理会社に支払うとあまり残ってこないのです。


まぁ、少ないところでは、月の手取りが3,000円のケースも。



不動産賃貸業を始めて1〜2年は、自己資金がないので、


なかなか儲からないですが続けていくうちに、


軌道に乗ってくるはずです。



もっとも、管理費は変動費のために、


物件数が多くなれば増えますが、


リフォームの初期費用は、ほとんどの方が、


日本政策金融公庫での借入を行っていますね。



融資を受ける場合は確定申告書とリフォームの見積書が必要、



それを持って日本政策金融公庫に申請します。



ちなみに、物件購入として借りる場合は、


日本政策金融公庫の融資は4、800万円までが限度で、


足らずは、自己資金を充てることになると思います。




不動産賃貸業に限らず、


事業を始めるには、ある程度の自己資金は必要でしょう。



区分なら200万円ぐらいで、


始めることもできますが、


しかし、200万円ぐらいだと、


少ないリターンしか望めず、その上、


おざなりのリフォームになってしまうと、


収入は、長期間安定しないかもしれない。



不動産賃貸の採算の分岐点は、



例えば一件のみの場合で、


月の家賃収入は5万円くらいだとすれば、




年間収入で60万円、



経費の割合は25%程度ですので、



差引で60万円×(100−25%)×=45万円


設備投資額は建物込みで600万円位としますと、、


実質利回りは、45万÷600万円=7.5%です。



ローンを考慮しないで、


経費を引いた利回りで7.5%%ですから、


あまり儲からないと言える。




借入金返済を入れるとさらに少なくなる。

 

又 オーナーチェンジで、安く買う方法もあります。



この方法なら翌日からでも営業は可能です。



でもそういう物件で掘り出し物件は、


いつ売り物件が出るかわかりませんので


普段からの情報収集は欠かせません。

 

 

賃貸経営は、土地、建物の有効活用、固定資産税の軽減、


又、相続税など税金対策で行う人が多いのです。






一棟マンション投資はリスクが大きい



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