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販売価格が積算価格よりかなり高い物件でも買う価値はある
販売価格が積算価格よりかなり高い物件でも買う価値はある



不動産投資の世界では、路線価が高い物件は銀行融資を受けやすく、


自己資金の少ない人でも買えるため、一般的に見て優良物件だと思いがち。



でもこのような物件は、売買されやすいために価格も高くなりがちです。



不動産の価格は市場で決まりますので、不動産本来の価値は、



市場価格ということになります。




ところで、土地の価格というのは市場で決まる市場価格と、


国が決める路線価がある。


市場で決める価格が不動産の本来の価格ということなら、


積算価格は参考程度にしかなりません。



不動産の値段も他の商品と同じく需給で決まってくるのです。



たとえば、積算価格の高いリゾートマンションを格安で手に入れても、


リゾートマンションが市場にあふれている以上、


高値で転売するどころか、買い手が見つかる保証すらない。



積算価格が高い物件というのは、


本来の物件の価値よりも、国が定めた価値のほうが高いために、


固定資産税や都市計画税、不動産取得税にしろ、


物件の価値よりも割高に課税されるのですね。



土地値が高い物件は融資が付きやすく投資家の標的になります。



しかし、土地値の高い物件は、利回りが低くなります。



なぜなら購入価格に占める土地の値段が高いから、


物件から上がる収入を購入価格で按分すれば、


利回りは当然低くなります。



つまり一言でいえば、投資金額の割にはキャッシュフローを生まない。



築浅で満室であったりすれば、路線価が高く、積算価格は優秀で、


収益性もよいため、銀行からフルローンが、引きやすくなります。



土地値が高いという事は一般的に、利回りが低くなるために


採算が厳しくなるのです。



だから賃料も当然高いはずです。


なぜなら土地値を賃料に乗せなければ、大家の儲けが少なくなります。



このような物件を買えば、入居者が入っている時はいいかもしれないが、


退去した場合いっぺんに収入が減って、安定性においては欠けるのですね。



土地値が高くていいのは銀行であって、経営には土地値が高いメリットは


享受できません。



銀行はこのような土地値の高い物件は、


大家の支払いが滞ったら物件を売却し、


融資回収できるので、都合はいいはずです。



ビルやマンションなど、投資家が収益目的で建てたものは、


節約して建てているものが多く、土地の路線価が高くても、


年数の割にもろく、メンテナンスも手抜きされていて、


後で手入れにお金がかかるケースが多いのです。


屋根や外壁は面積が大きいので、メンテナンスに足場が必要で、


工事費に100万円単位でかかってくるのです。




持ち主が自分で住んでいた物件や、


地主がお金をかけて建てたものは、


古くても使える場合が多いので、


販売価格が積算価格より高い物件でも、


買う価値はあります。



基礎や主要な柱が白蟻にやられていたり、


腐っていたりすると、メンテナンスに時間も費用もかかる。


大事なことは、リフォーム代と販売価格を、


セットで考える必要があります。



なぜなら、販売価格が積算価格より低い物件は、


建物が相当傷んでいるケースがありますから、


だから有利、不利だとは一概に言えないかもしれない。




フルローンで物件を購入する場合にはキャッシュフローに注意する

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