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フルローンで物件を購入する場合にはキャッシュフローに注意する

フルローンで物件を購入する場合にはキャッシュフローに注意する

 

 


売値と 物件の積算価格を見て 同じ位かあまり差がない場合は 


フルローンが引ける可能性があるのですが


その場合は キャッシュフローが問題になってきます。

 


頭金ゼロのフルローンで物件を買った場合 実際に最終的に


手元にいくら残るかが 重要になってきます。 

 


毎年の賃料収入から管理手数料とローン返済額と


固定資産税と所得税などを差し引いた時に残ってくる額を計算します。

 

 

この時に残ってくる金額が マイナスになれば個人の場合でも 


この先、黒字倒産になる可能性があります。

 

 

所得税を払えるということは 黒字には違いないのですが 


所得税を払った後に 残ってくる金額が少なければ 


デフォルトの可能性が出てきますので 


他の収入があるのなら それと合わせて


キャッシュフローが回るか見ておかなければなりません。

 


家賃収入は先々減少する可能性があります。

 


しかし、管理費とローン返済額と固定資産税には変動はありません。 

 


決まった額を必ず支払わなければなりません。

 


それに所得税が加わってきます。

 

 

所得税は個人の場合 平均して所得の30%の税金を 

 

支払う必要があります。

 

 

家賃の滞納があったり、空室になれば、 

 

当然キャッシュフローの額が減ってきます。

 


さらに耐用年数が経過した時に 減価償却費が計上されなくなると


費用が少なくなるので 所得税はアップしますのでその段階で 


キャッシュフローは大幅に減ります。

 


減価償却費が計上できなくなれば 所得税が大きくアップしますので
 

その時に一室でも 空き部屋が出ると キャッシュが回らなくなる


危険性があります。

 


やはりポイントは家賃収入になります。

 


家賃収入は満室状態で計算するのではなく10%とか20%と


いった 空室割合を 何通りか設けて税引き後のキャッシュフローを


計算しておく必要がありますね。

 


又現状の賃料相場のままだけでなく 多少値下がりしていく


パターンも想像します。

 

 

ローンの返済額は返済期間と金利によって左右されます。

 

 

このうち返済期間については、建物の構造と築年数でほぼ決まりますが 


金利については やはり何通りかパターンを想定して、

 

当初の金利だけでなく 将来 上昇するケースも想定しておきたいです。

 


 

こうやって 最低でも5、6通り 通常は数十通りのパターンで、

 

税引後キャッシュフローがどうなるかを見ます。

 

 

当初からキャッシュフローの黒字を確保できるラインがどこかを調べます。

 


それが安全ラインとなり 銀行ローンの 条件交渉の目安になります。

 


又、売値より積算価格が下回っていると頭金ゼロの


フルローンは 難しいのですが その場合でも最低15%の


利回りがあれば それを根拠にフルローンを打診してみれば


自己資金を大幅に減らせる可能性もあります。

 

 


最近はそうした物件は 少なくなって来ましたが 

 

根気よく探せば、出てくる可能性はあります。

 

 

 

 

 

 

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