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賃貸併用住宅など住宅ローンを利用した不動産を賃貸に出す場合の問題点

賃貸併用住宅など住宅ローンを利用した不動産を賃貸に出す場合の問題点は、




住宅ローンを利用して購入した不動産を賃貸に出す場合の問題点ですが、


これには、マイホームを賃貸に出す場合や、賃貸併用住宅もあります。



住宅ローンを利用して購入した賃貸併用住宅などの不動産の問題点は、


結論から言うと、減価償却が終わってローン返済が続くことです。



賃貸併用住宅とは、賃貸部分と自宅部分とがくっついた住宅ですが、



自宅部分が50%以上あれば、住宅ローンを利用できるメリットがあります。


例えば、不動産価格が1000万円で、


賃貸部分50%、自宅部分50%だとすると、


減価償却費として計上できるのは、


その内の50%である半分の金額となります。



残りの50%は自宅部分ですので、


減価償却費は計上できません。



これについては、賃貸併用住宅の自宅部分は、


住宅ローン減税が適用になります。



普通、住宅ローンを組んで住宅を購入する場合は、


30年とか、35年位の長期のローンを組んで購入します。


ところが、木造の賃貸併用住宅の場合減価償却は22年で終わります。



従って、22年以降は減価償却が計上できません。


しかし住宅ローンはその後も続きます。



つまり、35年−22年の13年間は減価償却が計上きないのに、


ローン返済が続くことになりますよね。


ここに問題があるのですね。



これは、法定耐用年数が過ぎると、


減価償却費が計上できないので、所得税が発生します。



普通は減価償却が終わるのと同時に、


ローン返済も終わるように、銀行では、


ローンの返済期間は設定されます。


これは、キャッシュフローに問題が起こるからです。



減価償却費は現金支出を伴わない経費なので、


計上することで、所得税を抑える効果があります。



一般的に固定資産にかかる減価償却は、


他の経費に比べて多額になるために、


減価償却が終わると多額の税金がかかってくるために、


キャッシュフローが詰まるリスクがあるのですね。



これは、一般に言われるデッドクロスという現象です。



さらに、その時点で、銀行返済が残っていればもっと危険なのですね。



返済に回すキャッシュがないということがあるために、


融資返済は減価償却期間以内にするということが鉄則になっています。





減価償却という経費を計上しないということは、


その分の所得税が増えることを意味します。



所得税はキャッシュフローが減ることになります。



銀行は融資の返済期間を耐用年数以内としているのは、


耐用年数を超えて融資すれば、減価償却費が計上できないため、


税負担が重くなった状態で、返済していかなければなりませんので、


資金繰りが危険だと判断しているのですね。



従って、融資期間は減価償却期間以内と設定しています。



しかし住宅ローンの場合は、減価償却が終わっても返済が続きます。


つまり、減価償却費を計上しないと、その分経費が少なくなり、


利益が多くなり、その結果、所得税や、


住民税、法人税で持っていかれる額が増えて


資金繰りが苦しくなるからです。



借入金返済期間よりも減価償却期間のほうが短いと危険。


ということです。



金融機関としては、建物の減価償却が計上できなくなりよりも先に、


返済が終わるように融資期間が設定されるのが基本です。



従ってこれを回避する方法として、


住宅ローンを利用した不動産投資については、


繰り上げ返済をして、ローンの返済期間を、


減価償却以内にすることが大事だと思います。



減価償却期間が短い築古物件や、さらにそれ以上、


そもそも土地など減価償却しないものに融資があることは、


問題があると判断しています。






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