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入居者が決まってからリフォームする

入居者が決まってからリフォームするについてあれこれ

 

 

古い設備を新しいものに変えなくても、


使えるものはそのままにしておいて、


別に生活に支障ないのなら、掃除をしたり磨くだけで、


入居者からクレームが起こりそうなところがどこなのか


不満が出る点はどこかを確かめて、

 

私は募集をかける時もあります。

 

 


実際、私もこの方法でやったこともありますし、


というのは、住むことを前提にリフォームすることを条件に、


知人やリフォーム業者、現場の大工さんや職人さんに、


普段から、声をかけていたのです。

 

 

なので今回、リフォーム業者が入居人を連れてきたので、

 

それから、住むことを確約したのち、リフォームしてから、

 

相場家賃で、入居者に住んでもらっています。

 

 


入居者が決まるかわからない段階で、


過剰なリフォームをしていたのでは、

 

コストばかりかかって、経済効率が悪いだけでなく、

 

リフォームというのは、固定資産として扱われ、


耐用年数の間で減価償却を行うようになっています。

 

 

このように、

 

いつ入居者が決まるかわからないものに、


多額の資金を投入しても入居者が見つからなくても、


多額のリフォームは減価償却資産に上げますので、


年末には税金の対象になってくるのです。

 

 

そうでなくても、賃貸経営をしていると、

 

何かと出費が重なるものです。

 

 

 

従って、入居契約をしてから、


リフォームに取り掛かるということも、


あってもいいのではないでしょうか。

 

 

入居者を決めてから、


銀行でリフォームの相談をすれば、

 

融資も受けやすく、

 

保証会社の審査にも通っているなら、

 

問題なく融資が受けられると思います。

 

 


入居者が決まる前にリフォームするのなら、

 

それは、私は誰にでもできると思います。

 

 

このように、私は周囲の人や知人にも声をかけています。

 

 

入居者が決まってからリフォームするのが、

 

実は、リフォームと入居者がセットになって一石ニ鳥で、

 

一番経済効率がいいものです。

 

 


リフォームしても決まらないことが、


賃貸経営がうまく行かない原因かもしれないのです。

 

 

泥棒を捕まえてから縄をなうというのは、

 

余裕のない経営ではないかと思われる時もあります。

 

 

しかし、それでも、

 

入居者が決まってからリフォームする泥縄式が、


一番理にかなっていると思っています。

 

 


従って図面の段階で入居者に決めていただいて、

 

保証会社の入居審査が通って、賃貸借契約を済ませてから、


または、不動産屋さんとサブリース契約をしてから、

 

リフォームに取りかかる、あるいは、

 

入居者の好きなようにリフォームしてもらうことを、


前提にして貸すこともできるはずです。

 

 

ボロ物件の場合先行投資すると、

 

多額の費用がかかることが多いので、

 

そうすると、入居者も決まっていない状態だと、


銀行から借り入れしても返す当てなどありません。

 

 


もちろん、リフォームをきっちりすれば入居者もつけやすく


その時は家賃も増えるのではないかと考えられますが、


それは、楽観的に予測しているだけであって、


借り入れが多額になれば当然リスクも増え、


下手をすれば資金ショートすることもあります。

 

 

従って、普段からあらゆるところへ声を、


かけておけばいいのですよ。

 

 

そのうち、引き合いの可能性もあるのです。

 

 

 

 

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