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賃貸業こそ高利回りを、いくらの利回りが必要かを考えよう | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
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賃貸業こそ高利回りを、いくらの利回りが必要かを考えよう
賃貸業こそ高利回りを、いくらの利回りが必要かを考えよう



例えば5,000万円のアパートを全額借金して、

建てたときの表面利回りが10%なら、

家賃収入は500万円になります。



そこからローンや管理費など支払うと、

手取りは、一気に4%程度になってしまう。



4%だと200万円です。



月にすると15万円ちょっとです。



これは満室なので、一戸でも空室になれば手取りは、

3%くらいになります。



このように5,000万円の借金を背負って、

わずか4%の手取りでは心もとないですよね。



これでは苦労するのは見えています。

中古アパートの場合も同じです。



例えば、中古アパートを購入して貸す場合、

同じアパートなら周辺のアパートより少しでも安くしなければ、

借り手が現れませんから、周辺家賃から、

5%くらい安くして貸そうと考えます。



ところがそうやって貸した場合、

利回りはいったいいくら残るのか、

また最低でもどのくらいの利回りが要るのか、

ということを考えなければなりませんね。



例えば、5,000万円でアパートを買ったとします。



周辺は、同じくらいのアパートの1室は4万円で貸している。



ならば、うちは3,000円安くして3万7,000円で貸そうと、

いや、3万5,000円ならもっと早く埋まるだろうという具合に、

やまかんで家賃を決める賃貸経営者の方がいます。



確かにその家賃なら埋まりはするけれども、

経営はうまく行かず全然儲からないとなる可能性が大きいです。



入居者が決まりやれやれと言っているようでは、

その後の賃貸期間中の採算管理が甘くなり、

相手に付け込まれるのです。



これは、経営者にどのくらいの利回りがあれば、

儲かるかという知識がかけているのです。



周辺相場より安ければ埋まる、

それだけの感覚で、家賃を決めて要るだけで、

根拠がかけているので、

うまく行くことがあってもやがて、

取り組みが甘くなり失敗しやすいわけです。



ちなみに小売業では一般に利回りは、

30%なければ駄目だと言われているようです。



ですから、ホームセンターや家電などの安売り店でも、

商品を売値の利回り30%引きの値段で仕入れていると思います。



これは、広告宣伝費、販売費、金利負担、

人件費等々、すべての経費を考えれば、

売上の20%くらいの経費はかかってしまうのです。



ならば、10%の弱の純利回りを確保するには、

30%の表面利回りがどうしても要る、

ということを知っているはずです。



しかし、素人経営者だと、仕入れて売るだけなら、

20%も利回りがあれば結構だからと言ってみたり、

さらに、そこへ5%の値引きをして売ってもいいと考えると、

結局15%の利回りしか取れず、

こんなに頑張ったのに儲からないと、

きゅうきゅうすることになるのです。



それは、価格設定が間違っているのです。



これは、どのくらいの利回りが要るのかが、

わかっていなかった結果だと思います。



右から左へ仕入れて売るという家電などの小売業でも、

実質で10%の利回りがなければ採算が合いません。



それなのに、賃貸業がわずか4%の利回りしか出せない、

というのでは困るわけですよね。



ここで考えるのは、右から左に仕入れて売る、

小売業でも表面で30%、実質だと10%の利回りを取っている。



我々賃貸業は、何日もかかって、頭を使い、

自己資金も投入して、気を遣い、リフォームを行い、

部屋をつくり上げているというのに、

それで利回りが4%とは、実に情けない。



私たち大家はそんなに価値のない事業をしているのか。



賃貸業なら、利回り50%くらいあってもおかしくないではないか。



このように考えられないでしょうか。



ところが、賃貸業で利回り50%もある物件なんてまずありません。



大家さんはなるべく安く買って、

なるべく高く貸そうとしますから、

新築アパート経営者のほうが利回りが低いのです。



本来は新築アパートのほうが、

設計をはじめ、様々な資金を投下するわけですから、

ずっと利益率が高くていいものを、

それなのに、中古物件のほうが利回りは高いのが普通ですね。



 

 

不動産ポートフォリオ構築と税引後キャッシュフロー

 


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