サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


開業までの総費用について | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
開業までの総費用について

開業までの総費用についてのコメントについて、

 

いつも楽しくブログ読ませて頂いております。


 私は昨年12月に個人事業開業届を出し、

 

今回初めて青色確定申告(非事業規模)をする新米大家なのですが、


以下のところに疑問があり、現在しらべております。

 


 1)開業費用と物件取得費用の区分けについて


私は物件購入を2年前に行いましたが、


ゆっくりとDIYでリフォームをしたため、


入居者が入ったのでは昨年の12月で、


開業届もその際に同時に出しました。


この場合、リフォームに使った材料・工具代金などは、

 

開業費用に入れるのでしょうか、


それとも物件取得費用に入れるのでしょうか?

 


 以上お手数ですがお暇なときにでもアドバイスいただけると幸いです。

 

 

という出稼ぎ太郎さんからのコメントについて

 


結論からいいまして開業までの支出は経費として処理せずに、


建物の取得費用に計上します。

 

 

具体的に現金と預金の両方の支出額を合計したものが、

 

建物の取得費用です。

 

 

新規で始める場合は開業までにかかった費用の全ては、


建物の取得費用になります。

 


しかし、

 


既に不動産事業を行っている場合は、


借入金利息や解体費用や立退き料も、


経費計上することができます。

 


これは賃貸業の継続的費用とみなすためです。

 


新築アパートなどを建てる場合は、


建物の取得費用に建物付属設備や構築物、


器具備品などに当てはまる項目(消費税含む)があれば、


分けて計上します。

 

 

中古の場合は、耐用年数そのものが短いので、


建物に含めても問題ないと思います。

 

その場合、


中古資産の耐用年数の全部を経過しているとき、


耐用年数=法定耐用年数×20%で償却します。

 

例えば築30年の物件なら


22×0.2=4.4


4年で減価償却します。

 

中古資産が法定耐用年数の一部を経過しているとき、


耐用年数=法定耐用年数−経過年数+経過年数×20%
(1年未満の端数切り捨て。最短2年)

 

で減価償却していきます。

 

 

建物とそれ以外を分けるのは、

 

建物付属設備などは、建物本体よりも、


減価償却期間が短いために早期に費用化できます。

 

 


そして、建物は定額法しか採用できませんが、


建物付属設備や構築物や器具備品は、


定率法(届出が必要)を採用できますのでなおさら、


早期に費用化できるためです。

 

 

つまり、取得費用に入れてもかまいませんが、別々に分けた方が、

 

早期に減価償却して費用化を図れます

 

 

といっても、赤字が多くなり過ぎる場合は、

 


そのままで結構です。

 


すべて一緒にして、建物の残存耐用年数を適用することができます。

 


しかし中古の場合でも、キッチンや浴室を新しくし取り換えた場合は、


設備として個別に上げて、それぞれの耐用年数で減価償却していきます。

 

 

建物本体も土台までやりかえるような大規模修繕をしたのなら、


22年で償却していってもいいですし、


10年程度の間隔で大規模修繕を行うつもりなら、


10年の耐用年数で減価償却していくとよいと思います。


ようは、税務署に説明できればいいでしょう。

 


ちなみに、

 

建物の取得費用の中に火災保険料、保証料、水道加入金などの、


長期前払費用(税務上は繰延資産)があれば拾い出して、

 

別々に計上(一旦資産計上)して、火災保険は契約期間、


保証料は借入金のローン返済期間に従って償却して、


経費に上げていくといいと思います。

 

 

 

 

 

あとがき

 

建物は定額法しか採用できませんが、


建物付属設備や構築物や器具備品は、


定率法(届出が必要)を採用できます。

 

と言いましたが、

 

 

 

注)平成27年12月16日に「平成28年度税制改正大綱」が発表され、

 

減価償却方法の改正が実施されています。

 

この改正で、平成28年度4月1日以後に、

 

取得をする建物と一体的に整備される建物付属設備や、

 

建物同様に長期安定的に使用される構築物について、

 

定率法が廃止され、

 

償却方法が定額法に一本化になっているのですね。

 

税法というのは後から変更されることがあるため、

 

常に最新の情報のチェックが欠かせません。

 

 

 

 

 

関連記事
不動産投資、開業費に計上できる項目

開業までの総費用について

 

不動産の取得価額に含める費用、含めなくてよい費用 

建物の躯体部分と設備部分との区分方法

減価償却は、建物と設備を分けると有利になる

物件購入時の建物と土地の按分方法

修繕費にするか資本的支出にするか

リフォーム費用の減価償却、内装工事の耐用年数、大規模リフォーム減価償却

資本的支出か修繕費か、少額の(30万円未満)の減価償却資産の会計処理

保証料の性質と会計処理

減価償却について

アパート工事中の借入金利息から会計処理までに関して

 

 


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(1)   trackbacks(0)
Comment
2016/03/10 1:36 AM posted by: -
管理者の承認待ちコメントです。
name:
email:
url:
comments:
Trackback
トラックバック機能は終了しました。
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク