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フルローンRC物件投資法は本当に儲かるか

フルローンRC物件投資法は本当に儲かるか
RC物件が売られる理由
RC鉄筋コンクリートマンションの維持費はいくら
一棟マンションを買って賃貸する場合の儲け


フルローンRC物件投資法は本当に儲かるかについて詳しく

 

 

 

中古物件がいいのは、単純に不動産投資を、

 


ビジネスとして成立させることができることです。

 

 

 

レバレッジを利かせて、RC物件を購入さえできれば、

 

キャッシュフローが、ザクザク儲かるという幻想が、

 

投資家の間には今でも根強いですね。

 

 

RC物件の維持費の知識があれば、家賃収入は増えても、

 

実際の手取り額を増やし続けるのは、

 

簡単ではないということがわかるはずです。

 

 

例えば1億円で利回り10%の築15年のRCマンションを、

 

1000万円の頭金を入れて購入したとします。

 

 

ローン期間20年で金利が5%の場合、

 

毎月の支払いは約66万円です。

 


賃料収入は、年間1000万円ですので、

 

月の収入は83万円です。

 


すると、返済比率は逆算すると79%になります。

 


固定資産税は地域により異なりますが、建物ががっちりしているため、


RCは、低く見積もって、100〜150万円くらいでしょう。

 

 

年4回にわけて支払ったとすると、1回30〜40万円です。

 


これにエレベーターの管理費、保守点検費用が月に4万円くらい。

 


共用部の電気代が月に2〜3万円くらいかかります。

 


金利3%でも返済額は11万円しか下がらないため、


返済比率は67%となります。

 


5%なら完全に赤字、3%でも赤字すれすれですから、


修繕が入ったらマイナスでしょう。

 


銀行のプロパーローンは、平均すると金利は3%前後です。

 


そう考えると、表面利回りが15%でも、


厳しいということがわかります。

 

 

もう少し数字をシビアにして見てみます。

 

 

固定資産税を150万円、エレベーターにかかる費用を年間36万円、


管理費を月5万円で年間60万円とした場合、


年間でかかる費用は250万円で、月20万円です。

 


毎月の収入が83万円ですから、


2戸空きがでると、修繕したら完全にアウトです。

 


このような場合、お金を残すためというより、


返済するために投資をしているような感覚になります。

 


利回り10%の1億円のRC物件を、銀行から金利3%で、


20年の融資を引いてほぼフルローンで購入。


これだけ聞くと、家賃収入は1000万円は、


すごいと思う人もいるでしょう。

 


しかし実態は、ほとんどお金を残すことができないと思われ、

 

RCの買い物のリスクが大きいことはすぐにわかります。

 


表面には、あまり出ませんが、

 

フルローンで買ったRC物件を持ち続けられずに、

 

損切りしている人は少なくありません。

 

 

もっとも、持ちこたえている人もいますが、

 

その中には、毎月のサラリーマンの給与から、

 

マイナス分を補てんしているケースも多々あるのです。

 


RC一棟ものは、税引後キャッシュフロを見てもわかりますが、

 


よほどお考えにならないといけないと思います。


 

 

私も、区分の大家さんが、一戸一戸マンションを購入して、


 経営しているのを見て、そのうち手が足りなくなるだろうから、


 一棟マンションなら良いのではと考えていました。

 


実際、考えた通り、


一棟物に投資する人が増えています。

 


今ではかなりの大家さんが増えてきています。

 

 

しかし、撤退する人も多いのです。

 

 

今日多少残っていますけど、一人で何十件、

 

何百件と区分だけで増やしていった人は、


ほとんどいません。

 

 


しかし、初心者がいきなり一棟ものを始めても、


なかなか思うようにいかないことが多いと思いますから、


近くにすでにやっている大家さんがいれば、


そういう人のところを訪ねて、


どういうやり方をしているのか、根掘り葉掘り、

 

一度聞いて見ることをお勧めします。

 

 

思わぬ欠点が必ずあります。

 


その欠点が自分でかた付けられるかどうか考えて、


やるかやらないかを決めなければならないと思う。

 

 

ちなみに、不動産業者は不動産を勧めますが、


実際に不動産投資をやっている人はほとんどいません。

 

 

従って業者に聞いても適当にしか答えません。

 


 基本的に一棟マンションは、


 最初に大きな資金が必要です。
 

 

これを借り入れによって賄えても、


投資資金を回収するのに長期間かかります。

 


長く続けて、少しずつ回収していくビジネスになります。

 


立地が悪いと埋まりませんし、リスクが高い投資の一つです。

 

 

 実際、外からきれいに見えても、


 半分しか埋まっていないマンションもありますよ。

 

 

そしてそんな物件を運営できなくなって手放すパターンが多いのです。

 

 

 


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