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減価償却費用分を毎年積み立てることができるぐらいの収益力がなければ賃貸経営はうまくいかない

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建て替えに備えて、減価償却費用分を毎年積み立てる(減価償却費用分を毎年積み立てることができるぐらいの収益力がなければ賃貸経営はうまくいかない)について

 

 

 

 


賃貸業を始めるにあたり、アパートを建てることを例にします。

 

 

アパートは使っていくうちに、消耗していきます。

 


そこで建物の建築費を、建物の耐用年数で割るなどの計算方法で、


減価償却して1年ごとに費用計上していきます。

 


家賃収入から固定資産税、借入金利息、管理費や、


広告費、電気代といった経費を引いた残りが利益です。

 

 

建物は減価償却するわけですが、建物が22年もつとすれば、


1年間に建物代の22分の1を費用計上します。

 

 

建物はいずれ朽ち果ててしまいますから、


賃貸経営を続けていくためには、


やがて、建物を建て替えなければなりません。

 

 

そこで、最初に建てた建物を減価償却していくときに、


費用計上した分を毎年貯めておけば、


仮に22年以上たってその建物が使えなくなったときに、


新しく建て替えるだけのお金が貯まっています。

 

 

 

一方、建物の償却分を貯めていなかったら、


建物が朽ち果てたときに、建て替えができないかもしれません。

 

 

減価償却というのは、その建物や設備の使用料といってもいいし、


新しく建物を建てるために貯めておくという準備金と、


考えてもいいわけです。

 

 

建物はタダで建てることができるわけではないのですから、


減価償却する分のお金を貯めておくのは当然だと思います。

 

 

 

ましてや、はじめに銀行からお金を借りて建物を建てて、


15年間使って賃貸経営を辞めることにした場合でも、


それまでに貯めた分で銀行へ借金を返さなくてはならないはずです。

 

 

 

そういう意味でも、減価償却する分のお金は、

 

 

貯めていなければならないはずです。

 

 


たとえば、賃貸業を始めるにあたり、5,000万円かけて、

 

木造アパートをつくったとします。

 

 

償却期間は22年ですので、

 

5,000万円を22年で償却することになります。

 

 


賃貸経営を始めますと固定資産税など様々な費用がかかります。

 

 

 

それに加えて、建物の減価償却費用を計上する必要があります。

 

 

 

また、建物以外に、浴槽やトイレ、給湯設備など、

 

さまざまな設備が必要です。

 

 

従って、建物の減価償却費以外に、

 

設備の減価償却費も計上しなければなりません。

 

 

 

ところが、実はアパートの大家さんの場合、


減価償却費の積み立てるという概念がないという、


不思議な会計をしているわけです。

 

 

ですから、大家さんが建てたアパートやマンションでも、


償却費を積み立てていないということがよくあります。

 

 

 


建物は22年で償却すると決まっています。

 


耐用年数が終わる頃に建物も駄目になってしまうと、

 

仮定すれば、その費用を貯めていませんと、


また借金をして新しい建物を建てなくてはならなくなります。

 

 


実際は、建物は22年たっても朽ち果てることはありませんが、


減価償却を積み立てるという習慣がなければ、


また借入をしなければ建て替えることはできません。

 

 

 

従って、減価償却費を貯めることができるくらいの収益がなければ、

 

賃貸経営はうまくいかないということになるのです。

 

 

そこまで考えて賃貸経営をしている大家さんは、

 

ほとんどいないかもしれません。


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