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一棟アパートか区分マンションか

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一棟アパートか区分マンションか


一棟アパートか区分マンションかあれこれ

 

 

 


一棟物のアパートは、需要の多い東京都23区内の物件は、


それほど高い利回りのものは見つかりません。

 

 

 

中古のワンルームマンションなど、


区分所有ならもう少し利回りの高いものもあります。

 

 


例えば、自己資金が500万円くらいで、


収益物件を購入するなら、


都心の区分マンションか、


地方の高利回り中古アパートになってくると思われますが、


どちらにするかは、意見が分かれるところですが、

 

自分の住んでいる地域や土地勘のあるところを基準に、

 

物件を選ぶのがいいのではないでしょうか。

 

 

大事なことは、収益性だと思います。

 

 

高い収益性がなければ、たとえ資金調達ができても、

 

償却や金利負担に耐えられません。

 

 

今の金融機関なら、資産があっても収益性の低い大家さんよりも、

 

たとえ資産がなくても、キャッシュを生み出す力のある、

 

将来性のある大家さんに、融資したいと考えると思います。

 

 

東京ではワンルームマンションの値が、

 

上がっているところもありますし、


地方のアパートでは融資が付きにくい問題があります。

 

 

 

しかし築古アパートでも積算があって高利回りなら、

 

フルローンが引ける可能性もありますし、


まだまだ、そういう物件も出てくる可能性はあります。

 

 

 

マンションの場合、中古の区分になると、


入居者の確保は賃料次第だと思えるものも多く、


特にワンルームの場合、

 

リフォームの工夫の余地がほとんどありません。

 


やはり、都心では、年間家賃収入÷物件価格で、


あらわされる表面利回りという数字が10%以上あっても、


毎月かかる、管理費や、修繕積立金などを、


差し引いて出した実質利回りになると、


条件のいいものは少ないようです。

 

 

 

そういう意味では、地方の中古アパートの方が高利回りです。

 

 

 

土地の安い地方の中古アパートは、


都会ではありえないような、


高利回りで売り出されることがあります。

 


アパートですから当然、満室になれば戸建てや区分よりも、


多い家賃収入が入ってきます。

 


又、アパートの場合、入居者が一人、または一組に、


限られる区分所有や戸建とは違い、


一部屋の入居者が退去しても、


他の部屋からの家賃収入が入ってくるという強みがあります。

 

 

そういう点では、空室リスクを抑えられる利点があります。

 

 

さらにアパートには、土地がついているため、


区分マンションなどと違い、


将来建て替える際に、金融機関の融資を、


受けやすいという利点があります。

 

 

とはいっても、地方のアパートにも弱点はあります。

 

 


場所によっては空室率が高かったり、


物件によっては修繕費やリフォーム費用が、


思ったより高くついたりすることもあります。

 


しかしそれらのリスクは、

 

アパートに限ったことではありませんし、


事前の調査で、あらかじめ避けることはできると思います。

 

 

利回りが高い物件なら、多少の空室が出たり、


リフォームにお金がかかったりしても、


持ちこたえることができるのではないでしょうか。


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