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アパートを建てた人の10年後

アパートを建てた人の10年後についてあれこれ

 

 

 

 

アパート経営は入居率との戦いですが、

 

入居率を下げない絶対の方法は、

 

今のところ見当たりません。

 

 


これがアパート経営の唯一の弱点です。

 

 

アパートの収支計算ですが、


これは、自分の投下資金を回収しているだけで、


アパート経営における利益ではない可能性があります。

 

 

 

木造アパートの特徴として、新築のうちは良好ですが、

 

10年後の入居率は落ちて、

 

家賃が下がっていくという傾向があります。

 


入居率が落ち、空室が増えると、収入が落ち、


どうしても補修などの維持管理費用が捻出できなくなり、


これがさらに空室率に拍車をかける悪循環に、


なってしまっているケースがあります。

 

 

 

また、非木造では借入金の負担が大きく、


建物の維持費や補修、管理に、


お金がかかり過ぎる問題があります。

 

 

 

 

さて、アパートを建てた人の10年後ですが、

 

一般に、アパートを建てる場合、


中長期の収支計算をしてみなければなりませんが、


自己所有の土地にアパートを建てる場合の収支計算ですが、


例えば、自己資金1,000万円を出して、


4,900万円の木造2階建てアパートを建てた場合ですが、


10年後、どの地点で自己資金の回収が図られたかを見ると、


土地と建物を担保に3,900万円借り入れた場合、


5年目まで順調に満室で推移した場合、


その地点における回収累計額が1079万円に達しているので、


この地点で当初負担した自己資金は回収済みといえます。

 

 


基本的にアパート経営は初年度は赤字になっても、

 

2年目からは黒字になる傾向があります。

 

 


もっとも、10年目の借入金残高は、60%残っており、


アパートローンの金利にもよりますが、


借入金3,900万円に対して、10年目の残高は、


2,280万円(アパートローンの金利3%)となっています。

 

 

これは、土地を持っている人の収支計算ですが、


土地から購入してアパートを建てた人の場合は、


収支が厳しいといえます。

 

 

これから、アパートを建てる場合は、


入念に、検証してみる必要があります。

 

 

 

10年後は、収入は落ちます。

 

 

何もしなければ、空室率は上がります。

 


これからは、アパートも乱立ぎみですので、

 

アパート同士の競争があるものですから、

 

家賃は下がっていきます。

 

 

また経年と共に老朽化してきますので、


どうしても下がります。

 

 

最悪、10年後には入居率は7割に、


家賃も7割になるという統計もあります。

 

 


しかも、敷金、礼金はゼロだったり、そのくせ、


原状回復のリフォーム費用は出ていきます。

 

 


設備を交換したり、大幅なリフォームをすれば、


赤字状態になる可能性があります。

 

 

ただアパート経営では、


家賃は自由に決められません。

 

 

市場の相場があります。

 

 

そうなると、入居率を落とさないで、


経費をどう安くするかに、


心血を注がなければなりません。

 

 

 

といっても、建物の質を落として、

 

入居者に退去されることがないように注意した上で、

 

いかにコストを下げていくかにかかってくると思います。

 

 


具体的には、支出は、ローン返済金と、

 

必要経費に分けられます。

 

 


ローン返済額は、元利均等の場合、

 

10年後も同じ金額です。

 

 


必要経費ですが、火災保険料、

 

共用部分の光熱水道費なども、

 

10年後もあまり変わりません。

 

 

 

また、不動産取得税や、固定資産税、

 

登録免許税などの租税公課があります。

 

 

 

不動産取得税は、一定の条件を満たせば、

 

1戸(1室)当たり、新築アパートの場合、

 

建物評価額から1,200万円の特別控除が、

 

受けられるため発生しません。

 

 

 

固定資産税は、土地と建物に分かれます。

 

 

土地の固定資産税は、ほとんど変わりませんが、

 

 

建物の固定資産税は、経年で少しずつ下がります。

 

 

 

管理手数料や清掃代は変わりません。

 

 

 

一方10年を境にクレームが起こりやすくなり、

 

水漏れなどのクレームがあったりして、

 

手間がかかってきます。

 


また、退去時の原状回復費用や、

 

修繕費の負担が増してきます。

 

 

 

10〜15年単位で、屋根や外壁の塗り替えなどの、


大きな修繕費用も発生します。

 

 


これらの費用は現金で出ていきます

 

 

 

したがって、ローンの繰り上げ返済をしたり、

 

セルフリフォームを取り入れたり、

 

自主管理に切り替えたりして経費を抑えたり、

 

将来の大規模修繕に備え、


毎月一定額を積み立てておくことも大事ですね。

 


こういったことがアパート経営の要諦になります。

 

 

 

 

 

 

 


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