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空室過多時代にどのようにして賃貸経営の舵を取っていくのか

空室過多時代にどのようにして賃貸経営の舵を取っていくのかあれこれ

 

 

 

 

空室過多時代に、大事なことは、明るくポジティブな態度で、


難局を乗り切って行くということだと思います。

 

 

 

 

空室が増えれば増えるほど、


歯を食いしばり、耐えに耐えて、何としても、


難局を乗り越えていかなければなりませんが、


その中でも悲観的にならず、明るく、


ポジティブに難局に立ち向かう必要があります。

 


ここで言えることは、空室過多は、


成長のチャンスであると思えることですね。

 

 

賃貸業は空室過多という逆境を通じて、


さらに大きく発展を遂げていけるものだと思います。

 

 

空室が増えるたびに、私たち賃貸経営者として、


夜も眠れないくらい心配しますが、


空室を埋める努力を重ねることで、


一回りも二回りも大きく成長していけると思います。

 

 

私は、空室過多というものを、


成長するチャンスと捕らえるべきだと思っています。

 


空室過多をチャンスとするために大切なことは、


普段から高利回りの高い利益体質を、


つくりあげておくことだと思います。

 


高利回りの高利益体質であるということは、


空室が増えて、家賃収入が減少しても、


赤字に転落しないで、


踏みとどまれる抵抗力があることを、


意味するからです。

 


高利回りの利益体質であれば、


内部留保が増えていますので、


空室が長引き、


利益が出ない状態が続いても、


耐え抜くことができると思うからです。

 


結論として、空室が増えれば、耐えに耐え忍び、


なんとか空室を埋めていかなければなりませんが、


本来、大家さんが、


考えておかなければならないことは、


空室が増える前の準備です。

 

 


突然来るであろう、空室増加に対する予防策として、


かねて高利回りの利益体質を、


実現できているかどうかということが、


まずは問われてきますよね。

 

 

その意味から、私は10%を

 

超える利回りが出せないようでは、


失敗していると思います。

 

 

 

空室過多時代になれば、賃貸業では入居率が減り、


そのために物件を増やせなくなり、


家賃収入も減っていきます。

 

 

 

空室率が10%上がれば、当然利益も減っていきます。

 

 

 

このとき、かねて10%以上の高利回り高利益体質を、


確保されているとすれば、空室が10%増えても、


赤字にならないでしょうし、


たとえ、家賃収入が20%減少したとしても、


まだ、若干の利益は確保できるのではないでしょうか。

 

 

 

高利回り高利益体質であれば、

 

 

空室が増えても耐久力がありますし、


仮に、入居率が70%にまで落ち込んだとしても、


赤字には転落しないものと思います。

 


高利回り体質ということは、


家賃収入に占める固定費も少ないわけですから、


家賃収入が多少減ったとしても私は、


利益が減少するだけで済むと思うからです。

 

 

 

高利回りで高い利益の賃貸経営が、

 

できているということは、


家賃収入が1割減っても何とか黒字を、


維持していけるというレベルだと思いますし、


普段から、底堅い賃貸業であれば、


高利回り体質で得た利益を、

 

内部留保できているでしょうから、


仮に赤字転落したとしても、


しばらくは、物件を売らなくても、

 

あるいは、銀行から融資を受けなくても


持ちこたえることができるのではないでしょうか。

 

 

 

空室過多という嵐が吹きすさぶ真っ只中で、


賃貸経営の舵取りを行うには、


そんなときは、必死に営業活動に努め、


セールスマンになる必要がありますね。

 


つまりこの家賃で、礼金は何か月でなどと条件を告げて、


賃貸仲介会社回りをすることが大事ですね。

 


仲介会社と一緒になって、客付けを進めることが、

 

大切になると思います。

 


いかなる大規模大家であろうとも、


ものを売るということが、事業のベースだと思います。

 


仲介会社に行って空室を埋めるためには何でもしますよと、


まるで召使のようにして身を粉にして訴えなければ、


空室過多時代に空室を埋めることはできないかもしれません。

 

 

 

場合によっては、頭を下げて仲介会社回りをして、


苦労をすることも大切ではないでしょうか。

 

 

こんな時こそ、思い切った対策が必要です。

 


例えば和室をつぶしてリビングにつなげて、

 

ワンフロアにしてみるなど斬新な試みが必要です。

 

 

仲介会社の暇な時を利用して、仲介会社を回れば、


話を丹念に聞いていただいた上に、


アイデアも出していただき、


空室対策に大きく貢献することもできると考えられます。

 


そして、空室過多時代の大切なことは、


原価を徹底的に引き下げることになってきます。

 


空室過多になれば競争が激化し、


家賃も下がっていきます。

 

 

 

その中で採算をとるためには、


原価を徹底的に下げていかなくてはならないと思います。

 


しかし日頃からコストダウンには努めていますので、


往々にして、もう無理だ、

 

これ以上できないと考えがちですが、


乾いたタオルをさらに絞るように、


徹底的に原価削減に努めていくべきですね。

 

 

 

従来のやり方を根本から見直して、


思い切ってすべてを変革していきましょう。

 

 

競争が激しくなり、家賃がどんどん下がる中で、


その下がった家賃でも利益が出るように、

 

経費を徹底して下げておくと、


つまり、家賃がとことん下げて、

 

ぎりぎりに家賃が下がった状態でも、


利益が出るという体質を作ることができれば、


空室はいつまでも続くことはありませんので、


空室が埋まれば、今度は、

 

利益率は急速に良くなっていくはずです。

 

 

こういうときにこそ本当に真剣になって、


学習機会ととらえて、


経費削減の努力をするという意味では、


唯一のチャンスだと思います。

 


こうして空室過多を乗り切ることで、

 

経営基盤は強固になり逆境をバネにして、

 

大きく飛躍していけるのだと思います。

 

 

 

 

 

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