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立退通知(退去依頼文書)退去依頼料

貸家退去依頼書 、立退き料の求め方(退去依頼文書)退去依頼通知について

 

 

 


借家人に対して、家主側が自己使用の必要性などの、


正当理由をあげて明渡しを求めても、


借家人側の使用の必要性と比較すると、


なかなか明渡しの実現は難しいところがあります。

 

 


従って、借家人がそこに居座る必要性を弱くして、


借家人側の主張を打ち破る方策が必要になってきます。

 

 

 

例えば、訴訟になった時には、


ただ、家主自身の使用の必要性を述べるだけでなく、


積極的に借家人の移転先を見つけて、提案して、


これをもって正当理由の補強材料にする。


などです。

 


場合によっては、大家さん側が現在の借家人のいるところと、


同種同等の条件のものを探し出し、現状よりも賃料が高ければ、


その差額を一定期間補ったり、さらに新しい敷金との差額、


礼金、仲介手数料などの金銭を立退料として、


支払うことを約束をしたうえで、


訴訟にもっていくという手があります。

 

 


さて、一般的に家主が正当理由ぐらいの武器で、


居座っている借家人をたやすく、


追い出せることはまずありません。

 

 

 

つまり、家主側に貸家を自分で使用したいという理由を掲げて、


明渡しの訴訟を起こしても、ただそれだけでは、

 

なかなか勝てなくなっています。

 

 


というのは、借家人は現在その家に住んでいる、


あるいは店舗を現に使用しているわけですので、


これは切実な現実問題なわけです。

 

 


一方、家主はかつて自分で使う必要がなかったからこそ、


第三者に貸して収入を得ようとしたわけですので、


両者を単純に比較すると、住んでいるものが強いという常識に、


家主側はどうしても負けてしまいますよね。

 

 

 

そこで正当理由を立退料の提示で補強することを、

 

考えなければなりません。

 

 

 

もっとも、単に立退料としてXXX円を支払うという提案では、


不十分で、例えば、訴訟の請求の趣旨を、

 

次のように変更してはどうでしょう。

 

 

 

 

請求の文面例

 


この度、当アパートの建て替えについてお伺いいたします。


当アパートも今年で築40年になり、


老朽化の問題に直面しており、諸般の事情を鑑みた結果、


建て替えを実行することになりましたことをご報告させていただきます。


何年、何月、何日迄に退去の程お願いいたします。

 


1、借主は貸主に対し、貸主から金XXX円を受領するものと引き換えに、


建物から退去して引き渡すこと。


2、意義申し立てがある場合には、訴訟費用は借主の負担とする旨で、


判決並びに仮執行の宣言を要求する。


と記載します。

 

 

 

退去してもらう場合には、支払う立退き料の金額と、


退去を求める時期を記載した書面を送付します。

 

 

ところで、立退き料として提示する金額は、


かなりの高額を覚悟しなければならないでしょう。

 

 

それは、通常の引越料程度ではなく、


借家権の価格に近いものにする必要があるでしょうし、

 

またその方が説得力があります。

 

 


借家権価格=借地権価格×30%


借地権価格=更地価格×借地権割合

 

 

路線価図に借地権割合が記載されています。

 

 

更地価格の求め方は、


路線価÷80%×土地の嵜瑤之彁擦靴振盂曄


または、不動産市場の相場価格です。

 

 

更地価格=近隣の取引事例の相場価格

 

 

 

ただ、借家権の価格を支払うだけでは、


借家人は立退きに応じないことがあります。

 

 

店舗などの場合は、周辺にあった得意先がなくなるという意味の、


損害を補償することが求められることがあります。

 


なので、実際には借地権価格の60%近くの金額を、

 

支払う必要も出てきます。

 

 

 

もっとも古い建物で老朽化しているような場合は、

 

立退料も低下します。

 

 

 

また、明渡しの交渉の場に家主自身が出ることは、

 

避けたほうがいいでしょうね。

 

 

借主の感情を逆なでする恐れがあるからです。

 

 

この交渉を第三者に頼んだ場合は、


その中に立った人は比較的冷静にものを言うし、


また明け渡しによる利点、


居すわることの不利な点なども、


第三者的な立場で誠意をもって説明できるので、


波風が立たない場合が多いです。

 

 

 

もっとも、明け渡しは法律問題だからと、


裁判に訴えるるという考え方は、


避けたほうがいいでしょう。

 

 


現実に明渡しの成功は、裁判によるものよりは、


交渉でまとめた件数の方が圧倒的に多いからです。

 

 

こじれた場合だけ裁判にするという考えがいいでしょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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