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不動産賃貸業、一対一 適応を厳守する

不動産賃貸業、一対一適応を厳守するについて詳しく

 

 

 

一般企業を例にとると、


取引先と結託し、架空の売上をいったん期末に計上し、


翌期首に返品で戻し、帳尻を合わせるという例が、


しばしば行なわれたりします。

 

 


往々にして発生する不正経理、


不祥事の数々を思い起こせばわかるように、


私達は、融資を受けようとすると、


どうしても業績をよく見られたいという意識が出てきます。

 

 

 


しかし、満額融資を引き出したいという欲求にかられて、


利益を始め、すべてのものをよく見せたいと思い、


不動産投資の業績を実力以上によく見せようと見栄を張れば、


数字は事業の実態をあらわさないようになって、


ぜい肉ばかりがつき低迷しやすくなります。

 

 


例えば、7月分の家賃として、60、000円が


振込入金された場合、


左側に普通預金60,000円、


右側に賃貸収入60,000万円と仕訳します。

 

 

 

このように、同時に二つの記入するものが複式簿記の考え方です。

 

 

 

右と左で、一対一適応させることが大事で、

 

これは、どんぶり勘定の対極になります。

 

 

具体的に、私のところにも過去に、


今月の支払い対象の家賃が43万円あるが、


法人契約の入金が遅れている関係上、


とりあえず30万円だけ振り込ませてしていただけないかと、


管理会社から依頼されたことがあった。

 

 

 

そこで私は、その30万円は、誰と誰の賃貸料で、


何月分のものかを明らかにしたかったので、


その担当者にどなたの入居者のいつの分ですかということを、


聞いたのです。

 

 

 

その30万円の出所を明らかにする必要があると思ったのです。

 

 

 

物とお金は、一つ一つ対応させることが基本ですが、


私たちは忙しさにかまけて、


この分を、ついあいまいにしがちです。

 

 

 

 

例えば、Aさんの分、Bさんの分と個別に適応させて、


それらを合計すれば30万円になるなら、


その分を受け取るようにしなければ、


後日、トラブルのもとになることは明白なのです。

 

 


月末に振り込まれなかった家賃を回収する場合でも、


この入居者の入金があった、あの入居者の入金があった、


というように、一つ一つ消し込みしますよね。

 

 

 


グロスで30万円というような、


ラフな消し込みはできないはずです。

 

 

入金の場合だけでなく、支払いの場合でも、


同じで、一対一適応でしなければ、


正確な処理はできないことになります。

 

 

 

 

 

工事代金を支払う場合でも、


工事が終わるその都度、


何月何日のリフォーム代金を、


今回お支払いしますという具合に、


一つ一つ対応させるはずです。

 

 

 

これを一対一の適応の原則と私はよんでいます。

 

 

 
繰り返しになりますが、


グロスで修繕費が何万円というようなラフな払い方ではなく、


必ず一つ一つの対応を守るようにしなくては、


信頼に値する正確な帳簿は作れないばかりか、


経営上の間違いが起こり、


後日トラブルの元になりかねません。

 

 

企業でも、実務上はこういうケースは多いようで、


一対一で消し込みが行なわれないと、


トータルとしての数字は把握できますが、


どの分が回収されたのか、


遅れているのか残高の明細があやふやになり、


どんぶり勘定になっていきます。

 

 


その結果、事業の信頼性がなくなっていくのです。

 

 


賃貸業を始めた頃、取引記帳などに、


懸命に努める大家さんもいるとは思いますが、


なかなかうまく覚えられず苦労することがあると思います。

 

 


一対一適応とは、モノが動くときには、


必ず取引事実を記録する最低限のメモや請求書が


一対一対応で付いていなければならないというものです。

 


左に入金が記録されると、


右にも必ず記入される、

 

 

というように、必ず両方が対応されて


記入される。

 

 

たとえば、物を仕入れて売る、小売業でも、


一対一適応というのは、


物を先に仕入れるという根拠があって、


後で売上という結果があります。

 

 

一つの取引があれば、根拠と結果があります。

 


これは必ず、仕入が先で売上(家賃入金)が後になるわけで、


大企業などがよくやるように、先に売上があって、


後から仕入を記帳して、

 

つじつまを合わせるということは、


あってはならないでしょう。

 

 

 

 


賃貸経営で、この1対1適応の原則の習慣を徹底させると、


一つ一つの取引記録の数字の積み上げが、


そのまま賃貸業全体の業績を表すことになり、


決算書の数字が賃貸業の真の姿を表すことになります。

 

 

 

どんな事業でも、お金を支払う場合でも、受け取る場合でも、


1対1対応がなされていなければならないはずです。

 


先に売上が記入され、後から仕入が記入されることが、


一般企業でも起こりがちなのは、


この一対一適応という視点が欠けているのでしょう。

 

 

こうなると月ごとに、決算の結果がばらばらになって、


業績が極端に良かった月と、悪かったりする月が出て、


正しく経営実態が表されなくなります。

 

 

 

家賃収入を計上すると同時に、


それに対応する経費を同時に計上したいものです。

 

 


家賃収入と経費は、セットです。

 

 

これは、ワンセットで計上する。

 

 

さもないと家賃収入だけ上がって、


経費が上がっていないと、


その月は利益が過大になるわけです。

 


逆に家賃入金が入っていないのに、


経費だけが上がっていると、

 

その月は、損が過大になってしまいます。

 


これでは、月によって利益が大きくなったり、


少なくなったりでバラバラになってきます。

 

 

 

これではせっかく損益計算書を作っても、


意味がありません。

 

 

必ず一つ一つ適応させて、収入と経費は、


セットで計上したいものです。

 

 

 

もし、この損益計算書を見て、


利害関係者に間違った判断を下されてしまえば、


大家さんの賃貸業の格付けに影響を及ばしかねません。

 


賃貸業が大きくなり、金額が複雑になって、


税に対する難易度が増してくれば、


そんな時、この一対一適応は重要性を感じます。

 


小さな間違いの積み重ねが大きな金額になり、


それが継続することにより、


賃貸業の発展に大きな影響を及ぼしかねません。

 

 

 

 


まとめ

 

 

 

発生したすべての事実を即時に認識し、


ガラス張りの管理のもとに置くことで、


物だけが動いたりすることがないように、


物が動けば同時に書類も動く。

 

 


ということを徹底させることが重要になるのです。

 

 


この経費は、どの家賃のものと結びつくのかです。

 


そして、この家賃入金に対する経費は、


全部上がっているかです。

 


このようなことを常に考えながら、


賃貸経営をしていきたいものです。

 

 

この一対一適応させるという視点を持って、

 

ことにあたれば、賃貸経営の資料は、誰が見ても、


信頼に値するきちんとした資料になります。

 

 

 

こうすることで賃貸業の数字が、

 

信頼性があるものとなり、


それにもとづいた決算書が賃貸業全体の、


真の姿を表すようになります。

 

 

 


ものの動き、お金の動きがすべて、


1対1で処理されているということは、


賃貸経営の実態をフェアになっているわけで、


正しいことを正しくやることは、


単純なことのように思えますが、


これらの積み重ねで可能になるわけで、


一対一 適応がどれほど大切なことであるかは、


企業の過去の不祥事が物語っており、


裏を返せば、一対一の応対ができていることは、


外部から信用されることにつながりますね。

 



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