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アパート建て替えに伴う地主との交渉と承諾料の処理

アパート建て替えに伴う地主との交渉と承諾料の処理についてあれこれ

 

 

 


借地に木造アパートを建てて貸している場合、


当然、時の経過とともに建物は古くなってきます。

 

 

 

このような場合、建物を取り壊し、


土地を地主に返還するのがいいかもしれませんが、


地主と相談して建物を建て替えるケースもよくあります。

 


実は、立地の良いところに建っている建物の場合、


借地権上にある物件が多いようです。

 

 

ちなみに、東京都内に建っている木造アパートの場合、


約3割は借地上にあるとなっています。

 

 

 

そこで、新築アパートに建て替える場合、今度は、


少し、堅固な建物に建て替えたく思いそのようにしたいと

 

 

 

地主に相談した場合、


その時の地主はどんな反応を示すでしょうか。

 

 

 

建て替えを承諾しなかったり、


法外に高い承諾料を要求されることもあります。

 

 

 

さてその時の対処法です。

 

 

借地契約期間は借地借家法で木造のような、


堅固でない建物の場合20年と決められていますが、


期間を定めなかった場合は普通、


法律で30年と決められています。

 


また20年以下の短期間で取り決めたものは、


無効とされ30年になります。

 


もっとも、契約の時に20年と定めれば、


それは20年になります。

 


従って合意によって定めた期間中であれば、


原則として建て替えは自由なはずです。

 

 

 

ただし、契約の途中で建て替える場合は、当然、

 

残り期間はこれまでと同じ堅固でない木造アパートに限定され、


20年目の建て替えなら、あと10年となります。

 

 


ところがこの原則が適用されるのは極めてまれで、


逆に特約条項で地主の承諾なしに、


建て替えはできないと取り決められているのが普通でしょう。

 

 

 

契約書には増改築を行う時や建て替えにあたっては、


事前に書面による地主の承諾を得ること等と、


禁止の条項が付いているのが一般的です。

 


ところで、借地契約を結ぶとき、賃料とか契約期間以外に、


借地人がどのような建物を建てることができるかについても、


事前に決めておけば問題ありません。

 


もっとも、地主としては、土地を返してもらっても、


これといって利用するアテがなければ、


そのまま貸していたいと思うことが多いでしょう。

 

 

ところで、より堅固な建物に建て替えようとする場合、


契約内容の変更を打診すると、

 

承諾料を授受するケースが多いようです。

 

 

この場合の処理の仕方ですが、承諾料は初めの契約時と同じく、


借地権の取得費となり必要経費にならないですね。

 

 

 

 

 

 

 

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