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経営者は単年度で早く費用化するよりも、なるべくゆっくり費用化したがる

なぜ宅建の資格を取っても、独立開業しない人が多いのか

不動産を買ったときよりも安く売った場合、損をしたのか

固定資産は、自主耐用年数を定め償却するのが望ましい(法定耐用年数の弱点)
物件取得時の赤字の確定申告は、不動産投資の会計上の宿命
等価交換(土地とマンション交換は、なぜ等価交換なら減価償却費がかからないの
建物は減価償却できるので経費になる(投資用の場合不動産を買っても損はない)
お金の出費をあまり伴わない中古車で節税する(4年落ちの中古車なら1年で償却できる)
固定資産の償却は定率法を選択する(定率法と定額法の違い)
確定申告書、減価償却費の計算の書き方(記入の仕方)
融資に有利な決算書の書き方
大規模修繕をして減価償却費を稼ぐことでデッドクロスを防ぐ
大規模リフォームは何年で減価償却する(リフォーム工事の減価償却期間は何年)

リフォームを修繕費にするか資本的支出にするか
自宅を貸家に転用した場合の減価償却計算
減価償却費と、割増償却制度
定率法か定額法か
頭金なしのフルローンで物件を購入するとき減価償却の期間に注意を
修繕費にするか資本的支出(減価償却で割り振り)にするか
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木造アパートか一棟鉄筋コンクリートマンションか
減価償却費の増やし方
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リフォームをすることによって経費を操作することができる
物件取得時の赤字の確定申告は、不動産投資の会計上の宿命
建物は法定耐用年数を超えて住めるのに、減価償却は22年ですることに疑問を持たないか
お金の出費をあまり伴わない中古車で節税する(4年落ちの中古車なら1年で償却できる)
お金の出費を伴わない節税とはどんなものがあるのか
長期間で経費化するか、単年度償却か、(単年度償却、減価償却どちらが有利か) 

固定資産の償却は定率法を選択すると経費化が早くなる

不動産屋さんにお金が貯まらない本当の理由

経営者は単年度で早く費用化するよりも、なるべくゆっくり費用化する方を選ぶ


経営者は単年度で早く経費化するよりも、なるべくゆっくり経費化する方を選ぶあれこれ

 

 

 

 

不動産投資が大きくなるほど、固定資産は膨らみ、

 

資産の部のかなりの部分を固定資産が占めるようになります。

 


しかし、土地以外の固定資産はすべて、


いつの日か費用化しなければならない資産です。

 

 

つまり、貸借対照表の資産の部に載っている固定資産のほとんどは、


資産というよりも、これから費用化される項目の覚え書きに


すぎないのです。

 

 

会計の常識では、その耐用年数について、


いわゆる法定耐用年数にしたがって償却するとする、


大蔵省(財務省)の通達によって決められる年数で、


減価償却していきます。

 

 

法定耐用年数は、そのための指標です。

 


法定耐用年数など意味はなく、同じ木造建築でも、


つくりがしっかりしていたり、材料の耐久性があれば、


建物が長寿命となったり、設備を丁寧に使っていれば、


長持ちさせたりできます。

 


一般的に、法定耐用年数は、実際の使用年数より、


短いことが多いですが、


逆に、法定耐用年数よりも痛みが激しい、特に、


海に近い沿岸部などは、潮風による塩害を受け、

 

建物や自転車の錆び、車のボディや、エアコンの室外機、


外階段、手すりが錆び付いてしまうこともあり、

                                   
実際の法定耐用年数より経済的耐用年数が、

 

短くなることが多いのですね。

 


環境や、使用頻度や使い方によって痛みが激しかったり、


いつまでも使えたりすることがあるにも関わらず、


実際には、全ての固定資産を、法定耐用年数という指標に


無理失理あてはめるという決め方では、


経営実態を正しく表されません。

 


 

したがって、決算においては法定耐用年数によらず、


設備や建物の、物理的、経済的寿命から判断して、


自主耐用年数を定めて償却を行うことが望ましいのです。

 

 

具体的には、長持ちする設備の法定耐用年数は伸ばし、


変化がとくに激しい設備などは、耐用年数を短縮して、


自主耐用年数を定めて償却するのがいいと思います。

 


もっとも、税務上は、税法で定められた耐用年数による償却計算を、


行わなければなりませんが、個々の資産については、


それぞれの減耗度に応じて減価償却すると、


経営の実態を正しく表すと思います。

 

 

しかし、税務上の耐用年数が法令で定められており、

 
みんながこれに従っているのに、


わざわざ無理に異なったことをやるのは、


賢明ではないというかもしれません。

 

 

 

このような意見に押されて、多くの経営者は、


そのようなものかと思ってしまうのではないでしょうか。

 

 

たとえ、実務的にはそうであったとしても、


経営や会計の原理原則に反すると思えるものは、


自主耐用年数でやるべきで、法定耐用年数で、


すべてやるということを毎年平然と続けているような事業に、


未来などあるはずはないと思えるのですが、したがって、


経理上は、自主耐用年数で償却することが望ましいと思います。

 

 


法定耐用年数を使うという慣行が染みついて、


減価償却とはいったい何であり、


それは経営的な判断としてどうするのが正しいのか、


という本質が忘れ去られてしまっているのではないでしょうか。

 

 

 

 

 

リフォームは長期間かけて経費化するのと、


単年度償却どちらにするのがいいのかという問題についても、


いつも議論の分かれるところです。

 

 

 

例えば外壁塗装の費用を例にとると、


単年度償却と長期間かけて経費化するのとでは、


どちらが有利でしょうか。

 

 

こういう問題には2通りの考え方があって、


一般的に、資本的支出にして毎年、減価償却すれば、


少額の経費計上が何年も続きますが、


修繕費にすれば、一時にかなり大きな経費が計上され、

 

赤字が出やすくなります。

 

 


減価償却というのは買った時に一度に経費計上しないで、


毎年少しずつ経費計上していく考え方です。

 


例えば、各種設備の償却期間は15年になっています。

 


早い話が、かかった設備代金を15で割って、毎年、


その分だけ経費として計上していくわけです。

 


一方、修繕費となれば、単年度償却といって、


修繕時に一度に経費計上するものです。

 

 

実はこの単年度償却が税務上有利になるのです。

 

 


投資というからには、買ったものを売って初めて利益が確定します。

 

 

 

なので、購入して、賃貸して売却して、ここまでの総合的評価で、


考える必要があります。

 

 

 


不動産投資家の中には、いい条件ならば、


物件を売ってもよいと考える人もいるでしょう。

 

 


もしかしたら数年後、売るチャンスがあるかもしれません。

 

 

 

5年後に高く売れる買主が現れるかもしれません。

 

 

 

5年経って売却したのに、設備の償却を15年もかけて行うとなると、


かけた費用の全額を経費化しないうちに手放すことになってしまいます。

 

 

 

やはり、出費した分はできるだけ早く回収したいものです。

 

 

 

なので、向こう何年もかけて減価償却するよりも、


なるべく短い期間で減価償却したり、単年度で一括償却して、

 

節税効果を先取りした方がいいのです。

 

 

 


それに、何より単年度償却が税務上有利になるのは、


単年度償却を選んだ方が、その年のキャッシュフローだけでなく、


翌年度のキャッシュフローも確実に増えます。

 

 

 


というのも、翌年に支払う所得税や、


住民税などの税金額も減らせるのです。

 

 

 


それに、単年度償却で赤字が出た場合には、

 
個人では3年、法人であれば7年にわたって、


繰り越せるようになります。

 

 


この繰り越しによっても、節税できます。

 

 

 

というわけで、早く償却した方が有利だという意見があります。

 

 


しかし、単年度償却を目指したほうがいいかどうかは、


その人の投資スタンスによると私は思います。

 

 


原状回復費用を例にあげれば、


まぁリフォームといっても、大規模にリフォームをすれば、


資本的支出になりますが、それだけ大きな現金支出が伴いますので、


その費用は一括で支払わなければならず、

 

その分の現金が失われます。

 

 

 


しかし単なる修繕費ならそれほど出費も多くなく、


金額も少額になってきますので、


資金繰りは楽になります。

 

 

いずれにしても、空室が出たときには、


原状回復工事で済まし、


物件を購入した時に行うリノベーションや、


何年間に一回行う大規模修繕は、物件の価値をあげて、


家賃収入を増やすことにつながるため、


長期運営が可能になります。

 

 

 

どちらも、節税対策になることには変わりありません。

 

 


しかし、物件を売ることを前提にするのであれば、


これが逆になることも知っておかなければなりません。

 

 

 

つまり減価償却を計上して未償却残高が少ないとその分、


売却時に売却益が出やすいので、その売却益に対して、


今度は、税金が多くなることを覚悟しなければなりません。

 

 

 

また、融資を受けるなら単年度償却よりも、


減価償却のほうが有利だと思います。

 

 

 

なぜなら、長期間にわたって薄めて費用計上することで、

 

利益が上がりやすいからです。

 

 

何より、減価償却は銀行審査で返済原資として見られるからです。

 

 

 

 

以上で、リフォームについて見てきましたが、

 

経営者にとっては本当は利益を捻出したがるものですよね。

 

 

 


融資を受けるためには、銀行に良く見せるために、


利益を出そうとします。

 


利益を捻出する理由は、上場企業なら、有利にM&Aするために、


自社の株価の下落を免れることが一番大きいのです。

 

 

資産の減価償却を行うときに、なるべくゆっくり行えば、


それは費用の計上を先送りしていることになって、


利益を捻出することができます。

 

 

減価償却の期間は税法上は、

 

鉄筋コンクリートのマンションは、


47年で償却しなさい、

 

金属製の備品は15年で償却しなさいと、


資産の種類によって細かく基準が設けられています。

 

 

しかしこれは税法上のことで、


会計上は必ずしもこれにそろえる必要はありません。

 

 

備品が15年も持たないと思う合理的な根拠があれば、


10年で償却しても構いません。

 

 

逆に費用の計上を先送りしたいときには、


なるべく長い償却期間を取ってしまえばいいことになります。

 

 

費用を先送りしたということは、


貸借対照表の資産の部に載っている将来、


費用化しなければならないものが、


減らなかったということです。

 

 

したがって、損益計算書の利益が増えます。

 


その分が、貸借対照表の純資産が増えます。

 


これが、株価の下落を防ぐことにつながります。

 

 

不動産市場はもう飽和状態だから儲けられない。

 

 

大丈夫きっとお客さんはいるはずだと思いたい。

 

 

かくして、ろくに検証しないまま、

 

新築アパートを建てて入居者が集まらず、

 

税金の工面ができず、資金ショートが起こってしまう。

 

 

このように事業で利益をコンスタントに高めていくことは、


並大抵のことではありません。

 

 

しかし、以前のように成長できないけれども、

 

何とかして成長しているように見せなければ、


市場からも銀行からも資金の都合が付けられなくなる。

 

 

株価が低迷してしうと心配になります。

 

 

 

そのジレンマから経営者はどうしても、

 

利益捻出しなければならなくなるのですね。

 


従って費用を先送りして、なるべくゆっくり費用化することで、

 

利益が上がっているように見せなければならないのです。

 

 

これが粉飾決算につながって問題になりやすいのですね。

 


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