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アパートを建てるか、コンビニを建てるか

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アパートを建てるか、コンビニを建てるか(コンビニ 建設協力金)あれこれ

 

 

 

土地活用でアパートを建てる場合の欠点は、


建設費という大きな負担があります。

 

 

 

その大半は、金融機関からの融資でまかなうことを考えると、


土地と、その上に建てるアパートを担保に、


銀行から多額の融資を受けるので、


土地所有者の背負う負担は大きいですよね。

 


アパート経営は、少子高齢化のため、


入居者獲得の競争がさらに激しくなります。

 


したがってコンビニを建てようという考えもあると思います。

 


この点、コンビニの場合は、初期費用は抑えられるのです。

 

 

建設協力金方式での土地活用は、


借入リスクを極力減らせるのが最大のメリットです。

 

 

建設協力金方式は、建築資金を、


入居希望者(テナント)が負担するわけですから、

 

その点、賃料と相殺すればいいわけですから、

 

リスクは減らせるはずです。

 

 

店を開くコンビニ側が、建設協力金という名目で建物の建築費を、


土地所有者に低利または、無利子で融資し、


オーナーがその資金で建物を建てるというものです。

 

 

詳しく言えば、この建築協力金は、


入居者から毎月受け取る家賃が返済原資になります。

 


その入ってくる家賃で返済するという考えです。

 

 

実質的に賃料から返済分を差し引いた残りの金額(家賃と相殺)が、


土地オーナーに入るということです。

 

 

 

アパート経営と違う点は、建築費の一部または全額を、


テナントから、低利ないしは無利息で調達できるので、


自己資金や、銀行からの借り入れを抑制できる点が大きいです。

 

 

この点で、新築アパート経営よりも、建設協力金方式の方が、


リスクが少ないと思われます。

 

 

 

しかしどこでも、コンビニを建てればいいというわけにはいきません。


立地が悪いとうまく行きませんし、逆に、


立地が良いと過当競争が起こりやすいですし、


ちなみに、建設協力金で店舗を建てる形式として、


コンビニ以外にも、介護施設、ファミリーレストラン、


カーショップ、病院、ガソリンスタンドなどがあります。

 


まず、出店希望者を先に募集し、


テナントの業態に合わせて建物を建てます。

 

 

10〜20年位の契約が一般的で、


アパートのように空室の心配がなく、


家賃収入も安定しているのが特徴です。

 

 

 

もっとも、建設協力金方式で入居希望者が集まった場合、


万一のため次のようなことがあるかもしれない。

 

 

1、総事業費のうち、建設協力金の割合が極力多くなるようにする。

 


2、もしテナントが業績悪化などを理由にして、

 

 家賃の引き下げを求めてくる可能性があるため、

 

 そういった申し出は一切受け入れられないといったことを含めて、

 

 対処法を考えておく。

 


3、テナント側から、途中解約の申し出があった場合、


建設協力金の残額部分の放棄や、敷金の放棄、


建物の解体費用をテナントが負う、


残存期間の家賃も全額支払うことなどを契約に盛り込む。

 


ところで、建設協力金方式は、

 

これまで土地を持っているオーナー側の、


主導だったのですが、不況などの影響から、


好条件を盛り込むことが、


難しくなるなってきているのが実情です。

 

 

 

夫婦共稼ぎが増え、一人暮らしの人も増えてますし、


弁当や小物類など手軽に買えるメリットが、

 
コンビニにはあります。

 

 


しかし、今はコンビニ店を始めるには、相当厳しい時代、


コンビニ出店は、よほどお考えにならないといけないと思います。


 

 

私も、大型スーパーの駐車場の近くで買い物客が、


重たい荷物を持って歩いているのを見て


そのうちお客さんも辛くなるだろうから、


ちょっと寄って、手軽に買える店の方が、


すたれないだろうと考えていました。

 

 


実際、考えた通り、


コンビニがあちこちにできていますね。

 

 


今ではコンビニは全国的に広がっています。

 

 


しかし、撤退する人も多いと聞きます。

 


今日、多少いるようですが、一人で数件、何件も、

 

コンビニを経営している人はほとんどいないようです。
 

 


いまからコンビニに店を貸しても、

 

店の経営がなかなか思うように、

 

いかないことが多いと思いますから、


すでにやっているところをご覧になって、


オーナーにどういうやり方をしているのか、


根掘り葉堀り聞いて見ることをお勧めします。

 


それも何件もリサーチする必要があります。
 

 

そして、そのコンビニのリスクが、

 

どこにあるかに注目する必要があります。


 

 

どんな事業もよいところを見ると、うまくいくように見えますけど、
 

 

ビジネスの出店を決定するのは欠点になるところです。

 

 

それをきちんと片づけられないと上手くいかないです。

 

 

ちなみにコンビニの欠点は、


人手が必要なところです。
 


人件費だけでも軽く100万円は必要です。

 

 

 

そのくせ、100円、200円の商売ですので、

 
その売り上げを上げる必要があります。

 


 

コンビニを始めても軌道に乗るのに、


数年の期間がかかります。

 

 

コンビニと、アパート、マンションと違うところは、


初期投資に対する家賃収入の負担者数です。

 


これは、最初に資金が必要か必要でないかにもよります。

 

 

また、アパート、マンションなどの住居系のように、

 

固定資産税が6分に1になったり、

 

都市計画税が3分の1になるなどの減免措置がありません。

 


コンビニ店は、長く続けて、


安定して稼ぐビジネスになります。

 

 

立地が悪いと売り上げが上がりませんし、

 

ディスカウント店やスーパーなどが近くにできるリスクもあります。

 

 

立地にもよりますが、コンビニは、

 

リスクが高い商売の一つになっているのですね。

 


実際、店に店員の数よりも、


お客の数のほうが少ない時も中にはあります。


 

ショッピングセンターの近くに小さな店を見かけて、


何とかやっているように見えますけど、


採算を取るのはなかなか難しいようで、

 

ちゃんと採算に合ってやっていけるかというと、


しばらくすると代替わりしているのです。

 

 

また、現金商売ですので、盗難の危険もあります。
 

 

ですから、思わぬ欠点が必ずあります。

 

 


その欠点が自分で方付けられるかどうか考えて、


コンビニに貸すかどうかを決めなければならないと思います。

 

 


土地があっても、需要があるエリアとは限りませんし、
 

車に乗って、自分が実際に足を運んで、


自分ならそこで買い物をするか、もしそうなら、


そのへんのコンビニのオーナーに聞いてみる。


 


大切なことをやるのに、一人の頭の中だけで考えないことです。

 

 

 

アパートやマンションの経営は、取り組みやすいし、


わかりやすいと思います。

 

 

新築の間は、誰がやっても大差はありません。

 

 


ちなみにオーナーでなく、テナントの話ですけど、


コンビニ店のテナントは、


コンビニ経営は初めてだったのですが、

 

コンビニ店を人を雇ってやっていたのですが、

 

上手くいかず店を閉めています。

 

 


コンビニをキリモリする場合、最低、常勤の人と、


アルバイトと2人必要だったんですけど、

 

店の主人が人を使うのに慣れていなかったために、

 

アルバイトにしょっちゅうやめられてしまったんです。

 

 

 

この人はクリーニング店でも同じ失敗をしているので、

 

何か根本的に欠陥があるのかもしれない。

 

 

しかし、それを差し引いてもコンビニは、

 

テナント側の経営手腕が求められる商売です。

 

 

仕方がないから奥さんに手伝いに行ってもらって、


二人だけでやっていたのですが、

 

うまく行かず店を締めたのです。

 

 

そういったさまざまな欠点があるんです。

 


ですから繰り返しますが、

 

その欠点が自分で方付けられるかをよく考えて
 

コンビニに貸すかどうかを決めるべきだと考えます。

 


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